Nous construisons beaucoup d'appartements en Australie. Des quartiers à haute densité se développent dans nos grandes villes. Mais ces bâtiments et quartiers ne sont souvent pas conçus et gérés de manière à répondre aux besoins des résidents à faible revenu.

Notre recherche publiée aujourd'hui identifie cinq domaines problématiques clés. Nous proposons également une large gamme de solutions, dont six décrites dans cet article. Certains sont faciles à appliquer et d'autres nécessiteront plus d'efforts et de financement.

Comme d'habitude, cependant, entraînera une augmentation des coûts sociaux et économiques. En effet, la proportion d'Australiens vivant dans des appartements, maintenant un sur dix, continue d'augmenter. Dans les années récentes, nous avons construit de plus grands complexes d'appartements et créé plus de quartiers à haute densité (bâtiments de quatre étages ou plus).

Les appartements abritent un large échantillon de la population. Cependant, ils sont plus susceptibles que les autres types de logements d'héberger des personnes à faible revenu, surtout à Sydney et Melbourne. Plus de 70 % des habitations à haute densité d'Australie se trouvent dans ces deux villes.

Les ménages à faible revenu ont moins de choix quant à leur situation de vie. Cela signifie qu'ils sont particulièrement touchés si leur bâtiment ou leur quartier est mal conçu ou géré. C'est particulièrement important, alors, pour que nos processus de planification et de développement tiennent compte de leurs besoins.

Alors, comment pouvons-nous nous assurer que les appartements et les quartiers que nous construisons répondent aux besoins des ménages à faible revenu (les 40 % les plus pauvres des revenus) ?

Quelles sont les zones à problèmes ?

Notre recherche étudie cette question. Il comprenait des études de cas dans quatre quartiers à forte densité de Sydney et de Melbourne.

Ces quatre quartiers abritent des résidents à faible revenu avec plus ou moins de succès. Nous avons trouvé des différences notables entre les résultats du réaménagement urbain qui était coordonné et le réaménagement qui était ponctuel.

Les résidents d'Upper Strathfield à Sydney vivaient à côté d'un site de développement vide, sans les améliorations de la rue ou le parc, on leur avait dit qu'il arrivait. Le développement avait été retardé, ce qui a également retardé les contributions nécessaires pour fournir cette infrastructure. Une grand-mère avec qui nous avons parlé passe devant le site avec ses petits-enfants pour prendre un train pour se rendre dans un parc dans une autre banlieue.

Dans la même zone d'administration locale, Rhodes West possède de fantastiques parcs locaux et un centre communautaire polyvalent. Il a été conçu avec la participation de la communauté et financé par des contributions négociées des développeurs.

Ces quartiers offrent une qualité de vie notablement différente, même si les résidents à faible revenu vivent dans les deux circonscriptions et que les deux se trouvent dans la même zone d'administration locale. Cela montre pourquoi des réponses politiques améliorées, appliqué de manière cohérente dans toutes les villes, sont nécessaires.

Nous avons identifié cinq principaux points de tension dans la livraison d'immeubles et de quartiers à haute densité qui répondent aux besoins des résidents à faible revenu. C'étaient:

• des incitations concurrentes entre les phases de développement et d'exploitation d'un nouveau développement, y compris les mauvaises décisions de développement affectant les opérations du bâtiment (telles que le gonflage inutile des coûts de maintenance)
• préoccupations sur les limites entre les bâtiments privés et le domaine public, y compris les divisions peu claires des responsabilités pour l'entretien entre les entités privées et publiques, enjeux liés aux espaces publics privés, et un manque de vie dans la rue lorsque les magasins de plain-pied restent vides
• les défis liés à l'alignement des besoins et de la livraison des infrastructures, comme s'assurer que les contributions des développeurs sont utilisées efficacement pour financer l'infrastructure locale qui est réellement nécessaire
• tensions entre les rôles du gouvernement local et de l'État
• difficultés à répondre aux besoins des résidents actuels et futurs. Dans nos études de cas de Melbourne à North et South Carlton, par exemple, la gentrification a créé de nouveaux défis, tels que certains résidents devant voyager à l'extérieur de la zone pour faire l'épicerie à un prix abordable.

Quelles sont les solutions ?

Notre rapport AHURI, Améliorer les résultats des résidents des appartements et des quartiers, propose des priorités politiques et pratiques pour aider à résoudre ces tensions et orienter le développement futur à haute densité.

La mise en œuvre de ces recommandations nécessitera une forte coordination de la part des agences gouvernementales en partenariat avec des promoteurs privés. S'assurer que les développements sont à la fois bénéfiques pour le public et rentables pour le privé est un défi pour les autorités chargées de la planification.

Il est essentiel de financer davantage les infrastructures publiques. Les résidents à faible revenu dépendent grandement des services et des installations comme les centres communautaires, bibliothèques et parcs.

Compter sur les contributions au développement pour fournir ces installations peut être risqué. Dans certaines études de cas, nous avons constaté que les contributions des promoteurs finançaient des parcs et des centres communautaires. Chez les autres, les développements au point mort ont laissé les résidents avec des services locaux médiocres.

Certaines de nos propositions sont relativement faciles à appliquer. Les exemples comprennent:

• donner aux résidents des informations claires et détaillées sur leurs droits et responsabilités
• se concentrer davantage sur les besoins des familles et des enfants dans le processus de conception
• mieux coordonner les services de proximité.

D'autres propositions nécessiteront des efforts et un financement importants de la part du gouvernement et de l'industrie. Les exemples comprennent:

• construire des logements plus abordables et sociaux
• embaucher des gestionnaires de lieux dédiés pour superviser les réaménagements du quartier
• repenser la façon dont les infrastructures locales sont financées.

Nous devons prioriser ces changements pour nous assurer que nos quartiers à haute densité répondent aux besoins de tous les résidents, pas seulement les riches. Si nous ne le faisons pas, il y aura des coûts sociaux et économiques.

La vie en appartement se développe rapidement, ce qui signifie que davantage de personnes connaîtront les avantages et les inconvénients de la vie à haute densité dans les années à venir. Ne pas répondre à ce changement, et pour réduire les inégalités auxquelles les résidents à faible revenu sont confrontés, risque de miner la prospérité et la cohésion sociale de nos villes.

Cet article est republié à partir de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article original.