Malgré des règles bancaires strictes mises en place après le krach immobilier de la dernière décennie, le marché hypothécaire est à nouveau confronté au risque d'un effondrement qui pourrait mettre en danger l'économie américaine, avertissent deux professeurs de Berkeley Haas dans un article co-écrit par des économistes de la Réserve fédérale. La menace reflète un boom des sociétés de prêts hypothécaires non bancaires, une catégorie de prêteurs indépendants qui sont moins réglementés et plus fragiles financièrement que les banques, et qui sont désormais à l'origine de la moitié de tous les prêts hypothécaires aux États-Unis.
« Si ces entreprises font faillite, le marché hypothécaire s'arrête, et qui a des implications désastreuses pour la santé globale de l'économie, " dit Richard Stanton, professeur de finance et titulaire de la Kingsford Capital Management Chair in Business à Haas. Stanton est l'auteur de l'article de Brookings, « Crises de liquidité sur le marché hypothécaire, " avec Nancy Wallace, titulaire de la chaire Lisle et Roslyn Payne sur les marchés des capitaux immobiliers et président du Haas Real Estate Group. Toi Suk Kim, Steven M. Laufer, et Karen Pence du Federal Reserve Board étaient coauteurs.
La réglementation bancaire a alimenté le boom des prêteurs non bancaires
Pendant la crise immobilière, les prêteurs non bancaires ont fait faillite en masse alors que les prix des maisons ont chuté et que les emprunteurs ont cessé d'effectuer des paiements, alimentant une crise financière plus large. Pourtant, lorsque les banques ont considérablement réduit les prêts immobiliers après la crise, ce sont des sociétés de prêts hypothécaires non bancaires qui se sont lancées dans la brèche. Maintenant, les non-banques sont une force plus importante que jamais dans les prêts résidentiels. En 2016, ils représentaient la moitié de tous les prêts hypothécaires, contre 20 % en 2007, les notes de papier de la Brookings Institution. Leur part de prêts hypothécaires bénéficiant d'un soutien explicite du gouvernement est encore plus élevée :les établissements non bancaires sont à l'origine d'environ 75 % des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) ou le département américain des Anciens Combattants (VA).
Les prêteurs non bancaires sont réglementés par une mosaïque d'agences étatiques et fédérales qui n'ont pas les ressources nécessaires pour les surveiller de manière adéquate, le risque peut donc facilement s'accumuler sans contrôle. Alors que la Réserve fédérale prête de l'argent aux banques à la rigueur, il n'en va pas de même pour les sociétés de prêts hypothécaires indépendantes.
Accès limité à l'argent liquide
Contrairement aux banques, les sociétés de crédit hypothécaire indépendantes ont peu de capital propre et un accès limité aux liquidités en cas d'urgence. Ils en sont venus à s'appuyer sur un type de financement à court terme connu sous le nom de lignes de crédit d'entrepôt, généralement fournis par les grandes banques commerciales et d'investissement. C'est un domaine obscur car la plupart des prêteurs non bancaires sont des entreprises privées qui ne sont pas tenues de divulguer leurs structures financières, L'article de Stanton et Wallace fournit donc la première tabulation publique de l'ampleur de ce prêt d'entrepôt. Ils ont calculé qu'il y avait un engagement de 34 milliards de dollars sur les prêts d'entrepôt à la fin de 2016, contre 17 milliards de dollars fin 2013. Cela se traduit par environ 1 000 milliards de dollars de « prêts d'entrepôt » à court terme financés au cours d'une année.
Si la hausse des taux d'intérêt étouffait le marché du refinancement hypothécaire, si un ralentissement économique incitait plus de propriétaires à faire défaut, ou si les banques qui accordent du crédit aux prêteurs hypothécaires les coupent, nombre de ces entreprises se retrouveraient en difficulté sans issue. « Il y a une grande fragilité. Ces prêteurs pourraient disparaître de la carte, ", note Stanton.
Risque pour les contribuables
Les effets d'entraînement d'un effondrement du marché seraient graves, et les contribuables seraient potentiellement responsables des pertes enregistrées par les sociétés de prêts hypothécaires en faillite. En plus des prêts garantis par la FHA ou la VA, le gouvernement est exposé à travers Ginnie Mae, l'agence fédérale qui fournit des garanties de paiement lorsque les hypothèques sont regroupées et vendues en tant que titres à des investisseurs. Les sociétés de prêts hypothécaires sont censées supporter les pertes si ces prêts titrisés tournent mal. Mais si ces entreprises font faillite, le gouvernement « supportera probablement la majorité de l'augmentation des pertes de crédit et d'exploitation, " conclut le journal. Ginnie Mae est particulièrement vulnérable car près de 60% du volume en dollars des prêts hypothécaires qu'elle garantit proviennent de prêteurs non bancaires.
Les communautés vulnérables seraient les plus durement touchées. En 2016, les prêteurs non bancaires ont accordé 64% des prêts immobiliers accordés aux emprunteurs noirs et latinos, et 58 pour cent des prêts hypothécaires à des propriétaires vivant dans des quartiers à revenu faible ou modéré, les rapports papier.
Les auteurs soulignent qu'ils espèrent que leur article sensibilise aux risques posés par la croissance du secteur non bancaire. La plupart des discussions politiques sur la prévention d'un autre krach immobilier se sont concentrées sur la supervision des banques et autres institutions de dépôt. " On réfléchit moins, dans les discussions sur la réforme du financement du logement et ailleurs, à la question de savoir s'il est judicieux de concentrer autant de risque dans un secteur avec si peu de capacité à le supporter, " conclut le journal.
Stanton ajoute, "Nous voulons que le côté non bancaire fasse partie du débat."
