Alors que l'économie américaine ravagée par la pandémie se prépare à une vague probable de saisies immobilières, une nouvelle étude montre que la perte d'une maison peut avoir des ramifications douloureuses qui vont bien au-delà des dommages financiers immédiats.

Dans un nouveau document de travail, L'économiste de Stanford, Rebecca Diamond, constate que les saisies rendent les propriétaires moins susceptibles d'acheter une autre maison au cours des années suivantes. Leurs conditions de vie deviennent moins sûres, et ils font plus souvent défaut sur d'autres dettes.

Diamond et ses co-auteurs—Rose Tan, un doctorat de Stanford. étudiant, et Adam Guren de l'Université de Boston - identifient également un sous-ensemble de propriétaires qui souffrent le plus :les détenteurs d'hypothèques qui sont en marge.

Ce sont les propriétaires qui sont en retard dans leurs paiements, mais qui pourraient probablement rembourser leurs prêts s'ils bénéficient d'une restructuration de la dette ou d'un soutien gouvernemental. Ces propriétaires marginaux, qui existent à tous les niveaux de revenu, sont beaucoup plus susceptibles de divorcer et de déménager dans des quartiers de moindre qualité à la suite d'un verrouillage.

Les découvertes de Diamond, publié comme document de travail le 22 juin par le National Bureau of Economic Research, jeter un nouvel éclairage sur ce que les économistes savent sur les impacts du verrouillage. Ils surviennent également au milieu d'une crise du logement qui se prépare en raison des répercussions économiques de COVID-19, avec de nombreux experts en logement prédisant une augmentation des saisies résidentielles qui pourraient pousser les législateurs à intervenir.

« Ces résultats sont très pertinents dans le climat actuel, " Diamond a dit. " Il y a d'énormes, les méfaits à long terme du verrouillage qui n'ont pas été sur les radars des décideurs ou, jusqu'à maintenant, compris d'un point de vue académique. » Diamond est chercheur principal au Stanford Institute for Economic Policy Research (SIEPR) et professeur agrégé à la Stanford Graduate School of Business.

Dans son étude, Diamond a également examiné comment la forclusion affecte les propriétaires et leurs locataires. Elle a constaté que les propriétaires subissent un coup financier similaire à celui des propriétaires, mais évitent la douleur supplémentaire de devoir quitter leur résidence principale. Pour les locataires, les perturbations sont limitées. Bien qu'ils soient souvent expulsés, cet inconvénient a tendance à être de courte durée et ils évitent toute conséquence à long terme.

"Ce qui est particulièrement intéressant, c'est que les propriétaires ne subissent que le choc financier et que les locataires ne subissent que le choc de l'expulsion, mais les propriétaires subissent les deux chocs et les effets sont beaucoup plus graves, " Diamond a déclaré. "C'est la combinaison du coup financier et de l'expulsion qui peut dévaster les propriétaires."

S'appuyer sur des recherches antérieures

Les reportages des médias détaillent souvent les ramifications sociales des saisies immobilières, mais dans le passé, les économistes et les régulateurs n'ont examiné que les coûts nets, selon Diamant.

Un rapport de 2010 du département américain du Logement et du Développement urbain a révélé que les saisies pendant la Grande Récession s'élevaient en moyenne à 51 $. 000. Environ 41 $, 000 de cela représentaient des pertes bancaires et des baisses de la valeur des maisons voisines. Pendant ce temps, les propriétaires entrant en forclusion ont assumé les 10 $ restants, 000 valeur du coût.

Des études antérieures sur les saisies immobilières ont suivi les saisies immobilières en comparant les propriétaires dont les prêteurs ont déménagé pour saisir leurs maisons avec ceux qui sont restés à jour sur leurs versements hypothécaires. Rapports de crédit, cependant, ne permettent que des analyses de verrouillage et ne révèlent pas grand-chose sur les impacts à plus long terme, selon Diamant.

Pour pallier ces inconvénients, Diamant, Tan et Guren ont construit un vaste ensemble de données sur les dépôts de saisie enregistrés dans le comté de Cook à Chicago entre 2005 et 2016. L'Illinois exige que les saisies soient soumises à ses tribunaux.

Prochain, L'équipe de Diamond a lié d'autres sources de données clés aux dépôts, y compris les dossiers de faillite, la criminalité, divorce, historiques d'adresses individuelles, cotes de crédit, revenus par code postal, et les résultats des tests scolaires.

Les chercheurs ont ensuite utilisé deux méthodes pour analyser les données. Une approche leur a permis de mesurer les effets financiers et non financiers moyens de la saisie sur tous les propriétaires au fil du temps. L'autre leur a permis d'examiner le sous-ensemble des propriétaires, ou environ 7 pour cent de tous les cas de forclusion étudiés, qui étaient sur le point d'être saisis par rapport à une restructuration de la dette. En d'autres termes, ils n'ont pas été confrontés à de graves difficultés qui les empêcheraient de rembourser leurs hypothèques.

Cette seconde approche était particulièrement significative. Parce que le comté de Cook attribue au hasard les cas de forclusion aux juges, les résultats pour les affaires marginales varient selon le juge. Cela signifiait que Diamond pouvait faire correspondre et suivre les propriétaires ayant des caractéristiques similaires, mais des résultats différents en fonction de la clémence ou de la rigueur de leur juge désigné.

"C'est aussi proche que possible d'une expérience qui se produit naturellement dans les données, " elle a dit.

Le besoin de nouvelles considérations politiques

Les propriétaires marginaux qui sont passés par la forclusion, elle a trouvé, avait le plus à perdre. Ils vivaient généralement dans des quartiers à revenu élevé et avaient des hypothèques plus importantes. Ils étaient également deux fois plus susceptibles de divorcer après cinq ans que les propriétaires dont le logement n'a finalement pas été saisi. Ils avaient tendance à s'installer dans des quartiers de qualité nettement inférieure, basé sur les revenus du code postal et les résultats des tests scolaires.

Diamond a constaté que les différences de qualité des quartiers entre les propriétaires saisis et leurs pairs non saisis se sont élargies au fil du temps. "Pour les propriétaires marginaux, les effets négatifs par rapport aux propriétaires moyens étaient énormes, " elle a dit.

Les propriétaires et propriétaires moyens n'en sont pas sortis indemnes. Les deux ont connu d'importantes difficultés financières en termes de pertes d'actifs et de paiements en souffrance sur d'autres formes de dette. Les propriétaires saisis de toutes sortes n'ont pas été obligés de réduire leurs effectifs, mais ils étaient beaucoup moins susceptibles d'être propriétaires de leur future maison. Propriétaires, pendant ce temps, restaient généralement dans leur résidence principale, mais avaient des taux plus élevés de condamnations pour conduite en état d'ébriété après la forclusion.

Diamond a déclaré que ses conclusions suggèrent la nécessité d'une analyse coûts-avantages différente par les décideurs politiques lors de l'examen des programmes d'aide aux propriétaires sous-marins. Cela comprend la conception de programmes en tenant compte des propriétaires marginaux et des risques supplémentaires auxquels ils sont confrontés.

« Comme pour toute politique gouvernementale, seule une partie des personnes éligibles à une prestation essaie d'en profiter, " Diamond a déclaré. "Je suppose que les personnes qui accepteraient une offre d'aide seraient les plus à gagner."