Un nouveau rapport révèle les relations entre le transport et la valeur immobilière dans le nord de l'Angleterre. Le rapport souligne comment la compréhension de ces relations peut aider à éclairer la planification des infrastructures et les investissements, des liaisons ferroviaires interurbaines à l'aménagement de l'environnement urbain.

Des chercheurs de l'Institute for Transport Studies de l'Université de Leeds ont développé trois nouveaux modèles du marché immobilier dans le nord de l'Angleterre - une zone de 40, 000km2 avec 15 millions de personnes et 7,1 millions de foyers.

Les modèles quantifient dans quelle mesure les liaisons de transport peuvent rendre les emplacements plus attrayants pour les personnes et les entreprises. Ils comprennent également un large éventail d'autres facteurs contribuant à la valeur de la propriété, y compris l'accès aux installations locales, écoles et espaces verts.

Le rapport, financé par Transport for the North, West Yorkshire Combined Authority et le Conseil de recherche en ingénierie et sciences physiques, est le premier du genre et les résultats sont présentés lors de six conférences internationales cette année.

L'étude a révélé que partout dans le Nord, il est primordial d'être bien connecté. La facilité d'accès à l'emploi est un facteur clé de la valeur des propriétés, avec rail, l'accessibilité routière et piétonne aux emplois à valeur ajoutée.

L'accès ferroviaire à lui seul peut ajouter 14 % à la valeur d'une maison. Pour chaque tranche de 10 supplémentaires, 000 emplois facilement accessibles par le rail, il y a une prime sur le prix de l'immobilier de 0,16 %. Il existe également une prime de 0,19% par 10, 000 emplois accessibles en voiture.

La capacité de marcher pour se rendre au travail a l'impact le plus significatif sur les valeurs, avec une prime sur le prix de l'immobilier de 3,61 % pour chaque tranche supplémentaire de 10, 000 emplois accessibles à pied, même si le nombre total d'emplois accessibles à pied a tendance à être inférieur à celui de la voiture ou du train. Cela se voit dans les « primes de centre-ville » sur le marché, et souligne également la valeur du développement urbain mixte à mesure que l'économie du Nord se développe.

Le rapport fournit également la preuve que les investissements passés dans les transports dans le nord de l'Angleterre ont créé de la valeur sur le marché immobilier. En utilisant les extensions Manchester Metrolink depuis 1995 comme étude de cas, le rapport constate que :

* Les extensions Metrolink ont ​​augmenté les prix de l'immobilier à proximité des nouvelles gares de 6,3 % en moyenne;

* la ligne South Manchester a augmenté ses tarifs de 10,5% et la ligne Airport de 20,9%.

Outre les effets des transports sur la valeur des propriétés, le rapport a identifié de nombreux autres facteurs, dont certains peuvent être influencés par les politiques publiques, comprenant:

* l'accès aux centres locaux avec des installations telles que des magasins et des banques, vaut environ 7,5% de la valeur d'une maison moyenne,

* l'accès aux parcs et terrains de jeux peut ajouter jusqu'à 7 % à la valeur de la propriété, par rapport aux emplacements sans ces caractéristiques,

* la qualité de l'air et l'absence de bruit de la circulation ajoutent de la valeur - des mesures pour éliminer complètement le bruit des routes et des voies ferrées très fréquentées, comme le tunneling par exemple, peut augmenter la valeur des propriétés à proximité jusqu'à 8%,

* des mesures telles que le revêtement routier à faible bruit et le verdissement urbain auraient un impact positif plus modeste ; et les zones d'air pur devraient augmenter la valeur des propriétés dans l'ensemble de la zone.

L'auteur principal du rapport, le Dr John Nellthorp, de l'Institut d'études des transports de Leeds, a déclaré :« Des recherches antérieures ont montré qu'il existe des lacunes importantes dans la compréhension de la manière dont les investissements dans les infrastructures de transport peuvent affecter la valeur des terrains. Les marchés immobiliers sont complexes et le transport n'est que l'un des éléments qui peuvent influencer les prix.

« Nous pouvons maintenant voir clairement non seulement la valeur que les systèmes ferroviaires urbains apportent sur le marché immobilier, mais la valeur de la connectivité interurbaine au Nord, et l'accessibilité à pied ainsi qu'en train et en voiture.

« Les résultats sur l'environnement et la qualité des lieux n'étaient pas l'objectif principal du travail, mais aident à mettre les impacts des transports dans leur contexte. La qualité des lieux est importante, en fait, c'est l'une des forces du Nord et ce rapport nous aide à comprendre comment tous ces éléments s'articulent pour augmenter la valeur des terres.

« Les résultats de cette étude peuvent être considérés comme un coup de pouce à l'analyse de « l'augmentation de la valeur foncière » et à la justification d'investissements bien conçus dans des régions en dehors de Londres ».

L'étude a également fourni les premières estimations de l'impact potentiel de Northern Powerhouse Rail sur la valeur des terrains. Alors que les chercheurs avertissent que l'économie nationale et les fluctuations du marché immobilier peuvent avoir un impact supplémentaire sur la valeur des terres, les estimations initiales indiquent qu'il existe un potentiel d'impacts allant jusqu'à 9,3 % dans certaines zones proches des gares. Les résultats dépendront de nombreux facteurs, notamment la réponse des investissements dans l'offre de nouveaux logements et espaces commerciaux.

Dr Jack Rogue, Responsable principal de l'analyse des données et de la modélisation chez Transport for the North, a déclaré :« Ces travaux montrent des augmentations significatives de la valeur des terres grâce à un meilleur accès à l'emploi par le chemin de fer, road and walking—which could help to bring forward the investment needed to help tackle the housing crisis and support the growth plans of the North.

"The research provides a robust body of evidence to help us build the case for investment in transport, and we can use this to inform the case for Northern Powerhouse Rail."

Transport for the North plans to incorporate the report's findings into an Analytical Framework to help understand how transport investment could help rebalance the economy more evenly around the country.

The framework will be used to examine whether improved transport connections could enable existing buildings and vacant land in the North to be used to their full potential.

An increase in land value in the North could also stimulate other forms of investment, such as new and refurbished housing in places where commuters can easily and sustainably get to work.

Cllr Kim Groves, Chair of the West Yorkshire Combined Authority Transport Committee said:"This research provides invaluable insight on how local property markets can benefit from transport investment and gives us the means to accurately set out those benefits to the government when making the case for transport investment.

"Land value plays an important role in government appraisal of transport and regeneration investment and these new models will allow us to paint a more effective and robust picture of those benefits. It also gives us the means to monitor the property market across the lifetime of major transport investments to show the potential fiscal benefits of such investments to the government.

"The models developed by the researchers can do this more accurately than has been possible to date and we are working with the Department for Transport to help make sure this work will be used to support the business case for transport investment in West Yorkshire and to show those benefits across the North."

Part of the funding for this study and report came from the West Yorkshire Combined Authority and the University of Leeds Institute for Transport Studies (ITS) joint Transport Research Innovation Fund (TRIF). TRIF was established in 2016 as a collaboration between the Combined Authority and the University of Leeds ITS.

The TRIF provides the opportunity to support the development and translation of applied research to deliver a step-change in transport and mobility in the region and across the North. TRIF has funded six research projects to-date. The research into Transport and Land Value Uplift investigates the potential for methodological improvements to the quantification of land value uplift in transport appraisal.