Ce n'est pas une nouvelle que les logements locatifs sont moins écoénergétiques que les autres logements. Bien que l'efficacité énergétique rapporte des dividendes pour un propriétaire occupant, les propriétaires sont peu incités à investir, car ils en supporteraient le coût sans en ressentir les avantages. Les immeubles locatifs ont donc tendance à être plus difficiles et plus coûteux à chauffer et à refroidir.

Ce phénomène n'est pas récent. Cependant, les tendances actuelles rendent la question plus urgente.

Avec plus de personnes louant en Australie, plus de gens, y compris les personnes les plus vulnérables, vivent dans des immeubles locatifs inefficaces. Plus loin, l'augmentation des coûts de l'énergie signifie que les logements locatifs inefficaces aggravent le désavantage social, par des factures d'électricité plus élevées et une mauvaise santé.

Dans ce contexte, les normes minimales d'efficacité énergétique pour les propriétés locatives n'ont jamais été aussi urgentes.

De plus en plus de locataires vivent plus longtemps dans des logements particulièrement inefficaces

La location n'est plus seulement un pis-aller entre vivre avec ses parents et posséder un logement. Au fur et à mesure que le secteur locatif privé s'est développé, la location à long terme est devenue beaucoup plus courante.

Par conséquent, plus de familles louent, tout comme les Australiens plus âgés :deux ménages locataires sur cinq comprennent désormais des enfants à charge, et la population des locataires privés vieillit plus rapidement que la population générale. Plus de gens louent, louer plus longtemps, et louer plus tard dans la vie.

Ces personnes vivent dans des propriétés beaucoup moins économes en énergie. Les locataires ont quatre fois plus de chances de vivre dans un logement sans isolation, et ils sont moins susceptibles d'avoir des traitements de fenêtre, comme les rideaux.

En flagrant délit, la seule juridiction australienne qui a un régime de divulgation obligatoire de l'efficacité énergétique pour les propriétés locatives, une cote divulguée sur quatre pour les propriétés locatives est de zéro.

En revanche, une seule propriété sur 20 à vendre a une note de zéro, la note la plus basse possible. Les locataires vivent dans un autre monde :un monde de maisons non isolées, difficile à chauffer ou à refroidir.

Les logements locatifs inefficaces perpétuent le désavantage social

Pour certains locataires, le coût de l'inefficacité énergétique est sur leur facture d'électricité. Pour les autres, particulièrement les locataires à faibles revenus, le coût auquel ils font face est une maison qui les rend malades ou les membres de leur famille.

Les personnes à faible revenu sont plus susceptibles d'être locataires et de consacrer une plus grande partie de leur revenu aux coûts des services publics, aggravant les méfaits des propriétés locatives inefficaces.

En Australie, deux ménages sur cinq du quintile de revenu le plus bas sont locataires, contre environ un sur quatre dans l'ensemble de la population.

Bien que les ménages à faible revenu dépensent moins en carburant en termes absolus, ces dépenses représentent une plus grande proportion de leurs revenus :une étude récente a révélé que les ménages australiens du quintile de revenu le plus faible consacraient 6,4 % de leurs revenus à l'électricité et au gaz, contre 2,8 % pour les ménages du quintile moyen.

Cette proportion a augmenté au cours de la dernière décennie, suite à des augmentations frappantes du coût réel de l'électricité et du gaz. Pour les ménages à faible revenu, l'inefficacité des propriétés locatives aggrave une situation déjà désastreuse.

La combinaison de logements inefficaces et d'augmentation des coûts de l'électricité rend plus difficile pour les gens de chauffer leur maison, mettant leur santé en danger. Étonnamment, plus d'Australiens meurent du froid que de la chaleur.

Il s'agit probablement d'une conséquence d'un logement de mauvaise qualité, étant donné que la Suède a un taux de décès attribuables au froid beaucoup plus faible :3,9 % contre 6,5 % en Australie.

L'amélioration de l'efficacité énergétique des maisons a été liée à la réduction du temps passé à l'hôpital, abaisser la tension artérielle, et moins de jours de congé du travail ou de l'école. Les logements locatifs inefficaces laissent les gens dans un environnement dangereusement froid, entraînant une détérioration de la santé et des décès évitables.

Des normes minimales d'efficacité énergétique peuvent résoudre ce problème

Les propriétés locatives ont une efficacité énergétique si faible en raison des incitations partagées :« Pour les propriétaires, il y a peu d'incitations à investir dans les économies d'énergie si tous les avantages sont pris en charge par les locataires, mais leur valeur n'est pas suffisante pour exiger des loyers plus élevés ». Donc, au lieu que les propriétaires paient pour les améliorations, les locataires finissent par payer le coût de la vie dans un logement inefficace.

Les tentatives pour résoudre ce problème avec les seules subventions ont systématiquement échoué. Alors que divers programmes australiens ont offert aux propriétaires des incitations financières pour améliorer l'efficacité énergétique des propriétés louées, l'absorption a été négligeable.

La grande majorité des propriétaires australiens sont des propriétaires dits « maman et papa » avec un seul immeuble de placement, et l'utilisation croissante des gestionnaires immobiliers suggère qu'ils sont de plus en plus réticents à s'occuper de leur investissement. Il semble que les propriétaires soient trop désengagés pour répondre uniquement aux incitations financières.

Au lieu de subventions seules, la meilleure option est d'adopter "l'approche de la carotte et du bâton":fournir des incitations par des rabais ou une réforme fiscale, tout en créant une obligation légale et des mécanismes d'application à travers des normes minimales. Les propriétaires devraient être tenus de s'assurer que leur propriété répond à une norme minimale d'efficacité énergétique avant de pouvoir la proposer à la location.

Les normes minimales ont une dimension de justice sociale :elles garantissent que tous les locataires peuvent bénéficier de l'efficacité énergétique, pas seulement ceux qui peuvent s'offrir les meilleures propriétés.

En outre, des normes minimales réduiraient les possibilités pour les propriétaires d'obtenir des locataires une augmentation de loyer. Bien que les caractéristiques d'efficacité énergétique attirent une prime de loyer, c'est parce que ces caractéristiques sont rares et ont une valeur de rareté. Si des éléments tels que l'isolation du plafond étaient omniprésents, ils ne pouvaient pas attirer une prime.

Par ailleurs, les normes minimales sont populaires. In a Victorian survey of renters and landlords, standards were supported by over 90 per cent of renters and 70 per cent of landlords.

A 2018 survey of 1000 Australians found that 80 per cent supported minimum standards for rental homes "to ensure that they are safe, comfortable and have low energy bills." The Australian community, including landlords, understands the role of standards to improve affordability and well-being.

People who rent deserve decent homes

Every Australian state and territory should establish minimum energy efficiency standards for rental properties. A growing number of people are living in rental properties, at all stages of life, particularly people on low incomes.

Energy costs are consuming a growing chunk of the household budget, especially for the most vulnerable, who are more likely to be renting. And rental properties have significantly worse energy efficiency than owner-occupied properties, increasing bills and harming health.

While the Australian dream of homeownership is out of reach for a growing number of Australians, the dream of a comfortable, liveable home need not be.

Minimum energy efficiency standards can ensure that an increasing number of vulnerable households, renting privately, can enjoy the right to live safely, in dignity and comfort in their home.