Cela fait 15 ans que la bulle immobilière de 2008 a éclaté et a envoyé l'économie américaine en chute libre, mais les experts et les universitaires essaient toujours d'avoir une image complète de ce qui a causé le krach immobilier.

Alors que les prix de l'immobilier ont atteint de nouveaux records, les chercheurs de l'Université de Géorgie s'efforcent toujours de démystifier les idées fausses courantes sur l'expansion et la récession de 2008.

James Conklin, professeur agrégé d'immobilier au Terry College of Business de l'UGA, a voulu tester une perception commune de la crise, à savoir que la prévalence des prêts à risque a conduit à des valeurs de logement injustifiées et insoutenables. Les prêts subprime sont des prêts accordés aux emprunteurs qui peuvent avoir des difficultés à rembourser en raison de faibles cotes de crédit et de revenus.

"Je pense que beaucoup de gens ont en tête le scénario selon lequel il y avait ce grand bassin de personnes avec de faibles cotes de crédit qui ne pouvaient pas acheter avant cette époque", a déclaré Conklin. "Ensuite, il y a eu un afflux de crédit facile et cela a permis à ces gens de faire grimper les prix à des niveaux insoutenables. Cela ne semble pas être le cas."

Conklin et ses coauteurs, les économistes de la Federal Reserve Bank W. Scott Frame, Kristopher Gerardi et Haoyang Liu ont publié leurs conclusions dans "Villains or scapegoats? The role of subprime loaners in driving the US Housing Boom." L'article est paru dans l'édition de juillet 2022 du Journal of Financial Intermediation .

"Notre point de vue est que les personnes dont la cote de crédit est faible ne semblent pas être à l'origine du boom immobilier", a déclaré Conklin. "Il ne fait aucun doute que les personnes ayant des cotes de crédit inférieures ont davantage manqué à leurs obligations, mais elles n'ont pas fait grimper les prix."

L'équipe de Conklin a examiné comté par comté le pourcentage de prêts accordés à des emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures à 660 aux États-Unis entre 2000 et 2006.

"Nous avons examiné les zones où les prix de l'immobilier ont augmenté et les zones où le nombre de prêts hypothécaires à risque a augmenté", a déclaré Conklin. "Ce ne sont pas du tout les mêmes endroits. Si les prêts subprime étaient le moteur du boom immobilier, eh bien, on pourrait penser que là où les prix de l'immobilier ont augmenté, vous auriez vu la plus forte croissance des prêts subprime, et ce n'est tout simplement pas ce que nous avons trouvé."

Les emprunteurs subprime étaient plus susceptibles de contracter des prêts pour acheter des maisons d'entrée de gamme ou à prix modéré sur le marché en surchauffe, a-t-il déclaré.

"Et les endroits où nous avons vu les prix augmenter rapidement, c'est là que nous avons vu que les principaux emprunteurs constituaient une plus grande partie du marché", a déclaré Conklin. "Les emprunteurs [bien qualifiés] ont probablement été en mesure de faire des offres plus élevées que les personnes que nous considérerions comme des emprunteurs marginaux.

"Les acheteurs marginaux ont été exclus du marché ; ils n'ont pas eu la chance de faire exploser les prix de l'immobilier, car les emprunteurs ayant de meilleures cotes de crédit et de meilleurs revenus pouvaient offrir les prix les plus élevés."

Qu'est-ce qui a causé le crash immobilier ?

De nombreux facteurs ont conduit au krach immobilier de 2008, a déclaré Conklin. Les prêts exotiques qui nécessitaient peu de documentation ou comportaient des taux d'intérêt variables aidaient les gens à acheter des maisons qu'ils n'avaient pas les moyens de payer. Les propriétaires qui avaient des prêts subprime ont fait défaut sur leurs prêts. La hausse rapide des prix des maisons a alimenté la mentalité "acheter maintenant ou rater" parmi les familles et les investisseurs.

Ce n'était pas qu'une chose, mais il est essentiel de savoir comment chaque facteur a alimenté la crise afin que la politique du logement et des prêts puisse être élaborée avec précision pour éviter un autre effondrement, a déclaré Conklin.

Le resserrement des normes de prêt a empêché les acheteurs de s'endetter excessivement et réduit le risque qu'ils se retrouvent avec un prêt sous-marin même si les prix se stabilisent ou diminuent un peu par rapport aux sommets historiques d'aujourd'hui. C'est une bonne chose.

Mais l'hypothèse courante selon laquelle les emprunteurs subprime ont contribué à alimenter la bulle immobilière a également conduit les souscripteurs de prêts gouvernementaux comme Freddy Mac à exiger des cotes de crédit beaucoup plus élevées en plus d'acomptes plus importants et d'une preuve de revenu. Cela a eu pour effet secondaire d'exclure certains acheteurs potentiels du marché.

"L'une des choses que les gens ont retirées de la crise est que nous devons être prudents lorsque nous accordons des prêts à des personnes dont la cote de crédit est faible", a déclaré Conklin. "Si [les directives de prêt] sont basées sur des informations ou des hypothèses incorrectes, il pourrait y avoir beaucoup de gens qui seraient de bons emprunteurs qui ne pourront pas obtenir de crédit, et ils ne pourront pas acheter de maisons.

"Nous pensons souvent que l'accession à la propriété est une voie vers la richesse, et si les gens sont tenus à l'écart de ce marché qui ne devrait pas l'être, nous handicapons ces personnes en termes de création de richesse." + Explorer plus loin

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