Les propriétaires et locataires américains ont besoin de filets de sécurité plus solides que les programmes d'assurance sociale existants pour prévenir l'insécurité du logement pendant les ralentissements économiques, selon un nouvel article basé sur une étude du professeur d'immobilier de Wharton Benjamin Keys et des co-auteurs de l'Université de Notre Dame et de l'Université de New York.

Dans leur article "Bolstering the Housing Safety Net:The Promise of Automatic Stabilizers, " les auteurs proposent des réformes politiques qui pourraient aider les gens à rester chez eux pendant les périodes de détresse économique et soutenir la construction et la réhabilitation de logements abordables. Ces réformes compléteraient et combleraient les lacunes des programmes d'assurance sociale existants.

Les auteurs ont conçu leurs propositions pour incorporer trois caractéristiques :des mécanismes automatiques qui répondent à des déclencheurs tels que l'augmentation du chômage; flexibilité pour ajuster le degré d'assistance aux variations granulaires des tendances locales du chômage; et anticyclique, où la taille des programmes s'agrandit ou se contracte en synchronisation avec les cycles économiques et le degré de difficultés auxquelles les ménages sont confrontés.

« De nombreux éléments des filets de sécurité existants sont incomplets ou insuffisants pour empêcher les personnes de faire face à l'instabilité du logement comme l'expulsion ou la saisie, ", dit Keys. "Les programmes d'assurance-chômage et les programmes d'alimentation et de nutrition correspondent très fortement aux ralentissements en raison des règles d'éligibilité; quand plus de personnes sont éligibles, plus de personnes sont admissibles à ces prestations. Nous n'avons pas la même flexibilité et la même contracyclicité dans le système d'aide au logement."

Les propositions prévoyaient la création de trois programmes :

• De nouvelles aides d'urgence au loyer expliquent que les ménages à faible revenu subissent des chocs de revenus et financiers qui peuvent déclencher une instabilité du logement ;
• Un programme de stabilisation automatique de l'accession à la propriété avec une période d'abstention de trois mois pour les emprunteurs hypothécaires vulnérables confrontés au chômage ; et,
• Un programme permanent d'échange de crédits d'impôt où le gouvernement pourrait échanger des crédits d'impôt à des prix fiscalement neutres contre des subventions directes lorsque la demande des investisseurs en crédit d'impôt chute. En d'autres termes, le gouvernement pourrait rattraper son retard dans la demande de crédits d'impôt en les rachetant, et ainsi éviter de réduire les subventions au logement.

Ces programmes sont idéalement gérés par le gouvernement fédéral, selon le papier. « Lorsque ces programmes sont financés par le gouvernement fédéral, il permet d'intégrer une autre couche d'assurance et de stabilité régionale dans le système, " dit Keys. En revanche, si les États étaient responsables du financement d'un programme, ils pourraient réduire que si leurs économies spécifiques subissent un ralentissement, il expliqua.

Pourquoi les réformes sont nécessaires

La pandémie de COVID-19 et les difficultés économiques qui en résultent pour les ménages constituent le contexte immédiat pour justifier les propositions, mais l'étude couvrait également les insécurités liées au logement dans les périodes antérieures. Voici quelques faits frappants que l'étude a mis en évidence :

• Près de la moitié de tous les locataires et un quart des propriétaires aux États-Unis sont accablés par les coûts du logement, consacrer plus de 30 % de leur revenu au logement au cours d'un mois donné (la mesure standard du fardeau du coût du logement), et c'est "beaucoup plus élevé qu'ils ne l'étaient au siècle dernier". Par exemple, en 1960, Aux États-Unis, seulement un locataire sur quatre et un propriétaire sur 50 ont payé plus de 30 % de leur revenu en frais de logement. Aujourd'hui, le fardeau des coûts du logement est élevé non seulement dans les villes à coût élevé comme New York ou San Francisco, mais dans chacune des 50 régions métropolitaines étudiées.
• Depuis décembre 2020, près d'un cinquième des locataires et plus d'un dixième des propriétaires étaient en retard dans le paiement de leur loyer et de leur hypothèque, Les enquêtes de recensement ont montré. Les Noirs et les Hispaniques faisaient face à des menaces d'expulsions et de saisies plus que les autres races.
• Les programmes de secours gouvernementaux au lendemain de la pandémie ont contribué à faire baisser le taux de chômage de son pic d'avril 2020 de 14,3 % à 6 % en mars 2021, mais c'est toujours le plus haut depuis septembre 2014. Sans surprise, les ménages à faible revenu sont confrontés à plus de difficultés avec des baisses de revenu.
• Les expulsions et les saisies rendent plus difficile pour les gens de trouver de nouveaux logements ou même un emploi en période de pandémie alors qu'ils devraient se mettre à l'abri sur place. L'instabilité du logement peut également faire baisser les revenus, nuire à la santé, et aggraver les cotes de crédit.
• Dans une enquête de la Réserve fédérale de 2019, près de 30% des ménages américains ont déclaré qu'ils seraient incapables de couvrir même trois mois de dépenses du ménage en utilisant leurs économies, emprunter et vendre des actifs. "Avec des ressources si limitées, même de petits chocs sur les revenus ou les dépenses peuvent exposer les ménages à un risque d'expulsion, forclusion, ou d'autres mouvements involontaires, ", a déclaré le journal.

Là où les programmes existants échouent

« L'assurance-chômage et les autres programmes d'assurance sociale ne couvrent pas tout le monde et ne protègent pas contre de nombreux chocs courants tels que les heures perdues au travail, la dissolution d'une relation, ou une dépense d'urgence, qui sont souvent des déclencheurs d'instabilité du logement, " a déclaré le journal. Alors que les ménages peuvent réduire une grande partie de leur consommation en période de crise économique, ils ne sont « pas en mesure d'ajuster rapidement la consommation du logement, " les auteurs ont souligné. Les baux de location nécessitent généralement un engagement d'un an, alors que les propriétaires sont confrontés à des processus longs et coûteux pour vendre et acheter des maisons, ils ont ajouté.

Citant des recherches effectuées par d'autres, le journal déclarait :« Bien que l'expulsion soit précédée par une variété de marqueurs de détresse économique, y compris la baisse des revenus et de l'emploi et l'augmentation des factures impayées, l'expulsion elle-même contribue également à la baisse des revenus, accès réduit au crédit, augmentation des visites à l'hôpital, et une augmentation du recours aux refuges pour sans-abri dans les deux années suivant un cas. » Pour les propriétaires, « la forclusion augmente les divorces, contrainte financière, et déménage dans des quartiers populaires; [il peut également] contribuer à des événements indésirables pour la santé et nuire aux progrès scolaires des enfants, ", ont ajouté les auteurs. D'autres recherches ont révélé que "les saisies concentrées augmentent la criminalité dans le quartier et diminuent la valeur des propriétés à proximité".

Pour les locataires modestes, une grande partie de l'aide fédérale au logement prend la forme de programmes de subventions à long terme tels que des bons de choix de logement, logement social, et l'aide à la location par projet. "Ces programmes ne desservent qu'une petite fraction des ménages éligibles - généralement environ un sur quatre - et sont massivement sursouscrits, " a déclaré le journal. En fait, les personnes et les familles confrontées à des besoins aigus doivent souvent attendre des années avant d'obtenir une offre d'aide fédérale au logement, il a noté.

Certains programmes fédéraux aident sur ce front, comme le programme Emergency Solutions Grant (ESG). Cependant, ces subventions sont relativement petites et les communautés locales doivent les répartir entre plusieurs utilisations importantes telles que l'exploitation de refuges d'urgence et la prévention de l'itinérance. Ces contraintes réduisent leur efficacité, le papier a souligné.

Les propriétaires confrontés à des difficultés financières peuvent compter sur les filets de sécurité existants tels que le programme de modification à un prix abordable de 2009 et le plus récent soulagement de la pandémie consistant à prévenir les saisies avec un programme d'abstention pour les prêts garantis par le gouvernement fédéral qui suspend les paiements et gel les procédures de saisie.

Cependant, le document a souligné qu'un tel allégement a été incomplet parce qu'il n'aide que les emprunteurs bénéficiant de prêts garantis par le gouvernement fédéral; elle nécessite également une action de la part de l'emprunteur hypothécaire, qui doivent activement demander l'abstention de leur agent de service. De nombreux emprunteurs sont confus au sujet des conditions d'admissibilité et des avantages de l'abstention, ce qui représente « un obstacle substantiel à l'adoption pour de nombreux propriétaires en difficulté, ", note le journal.

Programmes actuels de logement abordable, trop, en deçà en ce sens qu'ils « soutiennent moins la production et la rénovation de logements abordables en période de ralentissement, ", a déclaré le journal. Les prêteurs privés resserrent la souscription et réduisent les prêts en période de ralentissement, et le programme de crédit d'impôt pour le logement pour les personnes à faible revenu (LIHTC) « a tendance à être procyclique, " ou des contrats en période de ralentissement, il a noté.

"Malheureusement, pendant les périodes de ralentissement, lorsque les investisseurs privés anticipent moins de revenus imposables et donc moins de possibilité d'utiliser les crédits d'impôt, la demande de crédits d'impôt diminue, ", a déclaré le journal. Bien que le Congrès ait pris certaines mesures pour garantir que le crédit d'impôt continue d'être attractif en période de ralentissement, "Le LIHTC est toujours vulnérable aux réductions de l'offre de crédit et de la demande des investisseurs."

Comment les programmes proposés fonctionneraient

Comptes d'aide au loyer d'urgence :ils seraient automatiquement déclenchés lorsque le taux de chômage augmente de 0,5 point de pourcentage au-dessus du minimum des 12 derniers mois. S'il a été démontré que ce niveau est « fortement prédictif d'une détresse ultérieure au niveau macroéconomique, " il peut ne pas capter suffisamment les niveaux de chômage locaux, les auteurs ont déclaré. Ils ont conseillé aux décideurs politiques d'envisager de relever ce seuil de manière sélective à 0,75 point de pourcentage et de rechercher des "données granulaires sur le chômage de haute qualité et à haute fréquence" pour déterminer les déclencheurs automatiques.

Le plan demande à l'Internal Revenue Service de créer automatiquement des comptes d'aide au loyer pour ceux dont le revenu est inférieur à 80 % du revenu médian de la région, ou suis-je. Le locataire contrôlerait le montant et le calendrier des paiements, après quoi l'IRS enverrait un chèque au propriétaire.

Les ménages n'auraient pas à justifier le prélèvement sur le compte. Cette fonctionnalité « offrirait une plus grande simplicité administrative et garantirait que les ménages vulnérables puissent recevoir une assistance immédiate avant que leurs problèmes financiers ne s'aggravent ». Une incitation à l'épargne dans le programme viserait à dissuader les locataires de retirer agressivement l'intégralité du compte sans rapport avec un besoin urgent.

Programme de stabilisation automatique de l'accession à la propriété :l'admissibilité couvrirait tous les prêts hypothécaires pour les emprunteurs à revenu faible ou modéré dont le revenu du ménage est inférieur à 100 % de l'IAM au départ ou avant qu'ils ne rencontrent des difficultés économiques. Il s'appuierait sur l'aide au logement liée au COVID et sur des programmes antérieurs pour surmonter les limitations telles que le manque d'universalité et de directives standardisées, et la nécessité d'une participation active à la fois des prêteurs et des emprunteurs. La conception du programme comblerait ces lacunes avec sa caractéristique d'une période d'abstention automatique de trois mois pour les prêts hypothécaires éligibles "en réponse à un événement déclencheur de chômage local élevé".

Programme d'échange de crédits d'impôt permanents :Ici, la proposition est d'abord de rendre automatique et permanent le programme d'échange de crédits d'impôt pour les logements sociaux; le programme a été promulgué par l'American Recovery and Reinvestment Act (ARRA) de 2009. Cela permettrait aux États et à d'autres agences d'échanger jusqu'à la moitié de leurs crédits d'impôt alloués, contre 40 % dans le programme ARRA.

La proposition aborde également le côté dette du marché, puisque les promoteurs ont besoin à la fois d'un soutien financier et de prêts à prix raisonnable pour produire des logements à des loyers abordables. Le plan est d'augmenter automatiquement les plafonds d'achats de Fannie Mae et Freddie Mac à des prix abordables, prêts multifamiliaux en période de ralentissement « lorsque le reste du secteur de l'immobilier commercial réduit ses activités de prêt ».

Afin de maximiser le caractère anticyclique de ces outils politiques automatiques, les auteurs ont proposé de lier leur activation à l'augmentation du chômage local.

Peser les risques

Avec certitude, les propositions ne sont pas des solutions miracles et les auteurs de l'article ont soulevé plusieurs questions à leur sujet. D'abord, ils ont délibéré sur le prix que leur proposition sur les comptes de location pourrait coûter. Ils ont noté que la proposition nécessiterait "un investissement initial important car les comptes [de location] sont créés pour chaque ménage éligible avant qu'il ne puisse avoir besoin d'aide".

L'American Housing Survey 2017 a estimé que 27 millions de ménages locataires aux États-Unis gagnaient moins de 80 % de l'IAM. Limiter l'incitatif aux 21 millions de ménages qui reçoivent déjà une aide fédérale au loyer signifierait un coût sur 10 ans de 141 milliards de dollars; abaisser le seuil à 50 % de l'AMI réduirait ce coût à 88 milliards de dollars. Les auteurs ont résolu la question en pointant le gain net :« Bien que cette dépense soit importante, les coûts sociaux associés à l'instabilité aiguë du logement sont également importants, ce qui signifie que le coût net de l'intervention est susceptible d'être beaucoup plus faible. »

Contrairement à l'assurance-chômage, qui est un transfert direct de fonds, il serait utile d'affecter l'aide au loyer aux ménages comme « un fonds d'épargne pour les jours de pluie pour les garder en sécurité » pendant les périodes de détresse, dit Keys. Un extrême serait de faire en sorte que ces fonds ne soient pas entièrement transférés de la part du locataire et de maintenir le compte de location ailleurs, mais cela serait alors difficile d'accès, il a dit. "L'une des leçons que nous avons tirées de la crise COVID est que rendre l'aide au logement plus automatique et réduire les obstacles à l'accès peut faire une grande différence."

Prochain, ils ont demandé si quatre mois d'allocation-logement seraient suffisants pour éviter « une instabilité aiguë du logement pour un nombre substantiel de locataires à faible revenu ». Ils ont cité des recherches qui ont montré que le locataire typique qui lutte contre l'expulsion devant un tribunal doit environ deux mois de loyer en souffrance. D'autres recherches ont montré que même un ou deux mois d'aide d'urgence au loyer peuvent être efficaces pour prévenir l'itinérance.

Un autre risque est que les comptes de location ne soient pas bien ciblés, et qu'une partie de ces fonds peut aller à des personnes qui n'en "ont pas autant besoin que d'autres, " a déclaré Keys. "C'est pourquoi nous proposons un certain seuil de revenu des ménages."

Les auteurs ont également exploré le potentiel d'abus :les ménages épuiseront-ils immédiatement leurs comptes pour constituer leur épargne en espèces ? Ils ont énuméré trois raisons pour lesquelles il est peu probable que cela soit un événement courant. D'abord, les comptes auront un taux de rendement compétitif sur les fonds inutilisés, ce qui encouragera les ménages à conserver les fonds non dépensés à moins qu'ils ne soient confrontés à un besoin urgent. Seconde, ils ont cité des « preuves convaincantes » que les ménages à faible revenu ne considèrent pas les avantages en nature comme fongibles avec de l'argent. Troisième, puisque le paiement doit être initié chaque mois par le locataire, le programme aura un défaut implicite de ne pas effectuer de paiements.

Cela dit, « certains ménages peuvent organiser un prépaiement avec leurs propriétaires et réaliser des économies en réorientant les dépenses de loyer, " ont-ils écrit. " [Cependant], ces ménages accumuleraient encore potentiellement de l'épargne, cependant, et ces économies pourraient être utilisées pour prévenir l'instabilité future du logement. »

Le programme de crédit d'impôt permanent proposé pourrait potentiellement évincer les investisseurs privés, selon les clés. "Si vous laissez le gouvernement échanger ces crédits d'impôt contre des subventions, selon le prix que vous fixez, qui peuvent évincer la capacité du secteur privé à acheter ces crédits d'impôt, " dit-il. " Et donc il doit être conçu avec un peu de soin. "

Alors que la demande des entreprises pour de tels crédits d'impôt fluctuera entre les bons et les mauvais moments pour l'économie, le gouvernement pourrait aider à compenser les baisses de la demande en intervenant en tant qu'acheteur à un prix « fiscalement neutre ». Mais là réside un risque. « L'écueil est, si le prix a été mal fixé, alors tous les crédits d'impôt seraient récupérés par le gouvernement et les entreprises du secteur privé n'auraient plus la possibilité de les utiliser pour compenser leurs factures d'impôt, " a déclaré Keys. " Cela pourrait freiner l'intérêt général ou la demande pour ces types de crédits d'impôt, qui financent une part importante de la préservation et de la production de logements sociaux. »

Pourquoi le papier

Keys a expliqué pourquoi lui et ses auteurs ont entrepris de faire l'étude pour leur article. "Avec tous ces programmes, la question est, ciblez-vous les bonnes personnes ? Les bonnes personnes reçoivent-elles les prestations dont elles ont besoin au bon moment ? Nous venions de réfléchir au fait que l'aide au logement est rarement ciblée au bon moment, et il n'est souvent pas destiné aux bonnes personnes, " il a noté.

« Garder les gens en place lorsqu'ils ont subi un choc de revenu s'auto-renforcera dans un tas de dimensions, " a déclaré Keys. " Pouvoir rester au même endroit signifie que vous allez pouvoir continuer à chercher du travail au même endroit. Cela signifie que vos enfants ne seront pas retirés de l'école alors que vous vous déplacez en essayant de trouver un autre endroit où vivre. et les activer automatiquement en réponse à des déclencheurs prédéfinis et avec souplesse, il ajouta.