Acheteur, méfiez-vous :les maisons unifamiliales dans les plaines inondables - près de 4 millions de maisons aux États-Unis - sont surévaluées de près de 44 milliards de dollars collectivement ou 11 $. 526 par maison en moyenne, selon une nouvelle étude menée par l'Université de Stanford. L'étude, publié dans Actes des National Academies of Science, suggère que les acheteurs inconscients et les lois de divulgation inadéquates augmentent les risques financiers qui pourraient déstabiliser le marché immobilier. La menace est susceptible de croître à mesure que le changement climatique entraîne des phénomènes météorologiques extrêmes plus fréquents.

"La surévaluation que nous constatons est vraiment préoccupante, surtout compte tenu de l'augmentation du risque climatique qui se présente à nous, " a déclaré l'auteur principal de l'étude Miyuki Hino, qui était titulaire d'un doctorat. étudiant dans le programme interdisciplinaire Emmett en environnement et ressources à la Stanford's School of Earth, Energy &Environmental Sciences (Stanford Earth) au moment de la recherche et est maintenant professeur adjoint à l'Université de Caroline du Nord au département de planification urbaine et régionale de Chapel Hill. "Améliorer la façon dont nous communiquons sur les inondations est un pas important dans la bonne direction."

Danger d'eau

Dans certains États, comme la Floride, jusqu'à une maison sur six se trouve dans des plaines inondables. Comme de plus en plus de gens ont construit plus de maisons dans les zones exposées aux cyclones, élévation du niveau de la mer et autres risques d'inondation, les coûts des dommages causés par les inondations ont grimpé en flèche. Depuis 2000, les dommages globaux causés par les inondations ont quadruplé aux États-Unis.

Des conditions météorologiques extrêmes plus fréquentes pourraient amplifier la tendance. Au cours des 30 prochaines années, les dommages causés par les inondations aux maisons américaines devraient augmenter de plus de 60%, de 20 milliards de dollars à près de 32,2 milliards de dollars par an, selon le groupe de recherche à but non lucratif First Street Foundation.

Alors que certains États, comme la Louisiane, exiger des informations détaillées sur les risques d'inondation, d'autres n'exigent aucune divulgation des risques de quelque nature que ce soit. Seuls deux États exigent que les vendeurs divulguent le coût de leur police d'assurance, ce qui représente un coût supplémentaire pour l'acheteur. La plupart des États n'exigent des divulgations qu'au moment de la signature du contrat, les rendant peu susceptibles d'éclairer les décisions des acheteurs.

Contrairement à de nombreuses études antérieures, qui se concentrait sur des comtés ou des villes uniques dans quelques États seulement, la nouvelle analyse jette un filet à l'échelle nationale pour brosser un tableau plus clair de la question de savoir si les marchés tiennent effectivement compte des informations accessibles au public sur les risques d'inondation. Hino et l'auteur principal de l'étude Marshall Burke, professeur agrégé de science du système terrestre à Stanford Earth, s'est penché sur les cartes historiques et actuelles des plaines inondables ainsi que sur les données détaillées des transactions immobilières pour estimer l'effet des cartes réglementaires des plaines inondables sur la valeur des propriétés ou ce que les chercheurs appellent la remise sur les zones inondables.

Pour mieux comprendre les moteurs de la remise en zone inondable, les chercheurs ont examiné ce qui est arrivé aux valeurs des propriétés lorsque les cartes des plaines inondables ont été mises à jour, provoquant le rezonage de certaines maisons de l'extérieur vers l'intérieur de la plaine inondable.

Être trempé

L'analyse a révélé que les maisons unifamiliales zonées dans une plaine inondable perdent environ 2% pour cent de leur valeur, ce qui revient à 10 $, 500 pour 500 $, 000 maison ou 21 $, 000 pour une maison de 1 million de dollars. En revanche, les acheteurs avaient-ils pris en compte le coût de l'assurance complète de la maison de la plaine inondable contre les dommages, il aurait dû faire baisser les prix de 4,7 % à 10,6 %, jusqu'à 53 $, 000 pour 500 $, 000 maison ou 106 $, 000 pour une maison à 1 million de dollars, selon les chercheurs.

"Nous aimons penser que les marchés fonctionnent efficacement et intègrent toutes les informations connues sur le risque, " dit Burke. " Mais ici, nous trouvons des preuves claires, sur un marché incroyablement précieux, que le marché sous-évalue le risque d'inondation."

Peut-être sans surprise, les résultats suggèrent que la conscience du risque d'inondation d'un acheteur façonne la valeur qu'il perçoit dans une propriété. Cette prise de conscience est probablement éclairée par une combinaison de lois sur la divulgation et l'étendue du risque d'inondation au sein de la communauté mesurée par le pourcentage de maisons situées dans les plaines inondables. Acheteurs commerciaux plus avertis, comme les sociétés qui louent des maisons unifamiliales, rabais sur les propriétés des zones inondables d'environ 5 points de pourcentage de plus que les autres acheteurs.

L'urgence d'informer les acheteurs de maison sur les risques d'inondations et d'autres risques liés au changement climatique ne fera que croître. L'année dernière était la dixième d'affilée avec au moins huit catastrophes d'un milliard de dollars aux États-Unis.

Les décideurs politiques peuvent aider en adoptant une législation qui favorise l'accès à l'information sur l'étendue des inondations passées et renforce les exigences de divulgation des biens immobiliers, selon les chercheurs. Des efforts plus larges de communication des risques :obliger les vendeurs à divulguer les risques d'inondation et les coûts d'assurance avant que les acheteurs ne fassent des offres, par exemple, pourrait aider à rééquilibrer les marchés immobiliers et augmenter considérablement l'adhésion à la couverture d'assurance contre les inondations, quelque chose que le programme national d'assurance contre les inondations n'a pas réussi à faire.

"Nous passons beaucoup de temps et d'énergie à essayer de cartographier les risques climatiques et leur évolution, et nous devons nous assurer que les gens peuvent accéder à ces informations et les comprendre lorsqu'ils en ont besoin, " dit Hino.