L'Amérique est confrontée à une pénurie de logements abordables – et cela empirait avant même que la pandémie ne frappe et n'éviscère les emplois et les revenus.

Selon le Centre commun d'études sur le logement, près d'un ménage sur trois consacre plus de 30 % de son revenu au logement. Près de la moitié des locataires appartiennent à cette catégorie, dont plus de dix millions de ménages qui consacrent plus de 50 pour cent de leur revenu aux frais de logement.

Près de 75 pour cent des ménages locataires pauvres, gagner moins de 15 $, 000 par an, dépensent plus de la moitié de leurs revenus en frais de logement. Un nombre croissant de ménages aisés qui vivent dans des logements chers paient plus de 30 % de leur revenu pour se loger, trop.

"Le problème semble s'aggraver parce que, De plusieurs façons, ça s'empire, " dit Shomon Shamsuddin, professeur adjoint au Département de politique et de planification urbaines et environnementales. « Les coûts du logement aux États-Unis augmentent plus rapidement que les revenus depuis de nombreuses années. »

Tufts Now s'est tourné vers Shamsuddin pour comprendre cette crise nationale, pour explorer pourquoi cela semble si difficile à réparer, et pourquoi nous devrions tous nous en soucier.

Tufts Now : Pourquoi est-il si important d'avoir suffisamment de logements abordables ?

Shomon Shamsuddin :Tout le monde a besoin d'un abri, les familles qui dépensent beaucoup d'argent pour se loger ont donc moins d'argent pour payer d'autres biens et services. Pour les familles à faible revenu, cela peut signifier une réduction des dépenses pour des produits essentiels comme la nourriture et les soins de santé. Les familles confrontées à des coûts de logement très élevés peuvent prendre du retard sur les paiements de loyer ou d'hypothèque, qui peuvent les mettre en danger d'expulsion, forclusion, et l'itinérance.

Comment la pandémie affecte-t-elle le logement abordable?

L'épidémie de COVID-19 et les ordonnances de séjour à domicile mettent en lumière l'importance fondamentale du logement. Beaucoup de gens n'ont tout simplement pas de logement régulier où ils peuvent être en sécurité.

Augmentation des dépenses médicales dues à la maladie ou aux soins de membres de la famille malades, chômage ou heures de travail réduites, et les dépenses imprévues dues à l'épidémie de COVID-19 intensifieront le problème de l'abordabilité du logement pour des millions de ménages. Les ralentissements et les retards de la construction dus à la pandémie rendront les objectifs de production de logements abordables – qui étaient déjà ambitieux au départ – encore plus difficiles à atteindre.

À ce jour, les grandes villes et les travailleurs à faible revenu ont été durement touchés par COVID-19 et la fermeture économique. Ce sont les mêmes personnes et les mêmes endroits qui connaissent certains des plus gros problèmes de logement abordable.

Le manque de logements abordables s'aggrave-t-il davantage dans certaines villes/régions que dans d'autres ?

Oui. Certains endroits, y compris des villes dites superstars comme San Francisco et Boston, connaissent de fortes augmentations des coûts du logement sur des marchés du logement déjà chers.

Mais l'abordabilité du logement est un problème partout au pays. Selon la National Low-Income Housing Coalition, quelqu'un qui travaille quarante heures par semaine au salaire minimum et vit dans une maison de deux chambres au loyer du marché est surchargé de coûts, ce qui signifie qu'il dépense plus de 30 % de son revenu pour se loger, dans tous les États du pays.

Pourquoi semble-t-il si difficile de créer des logements abordables?

Dans les endroits où les gens veulent vivre, en particulier les lieux d'emploi, la terre est très chère, alors ajoutez la main-d'œuvre et les matériaux. Pour les ménages à très faible revenu, le coût total de la construction d'un logement signifie qu'il ne sera tout simplement pas abordable sans subvention. Pour ce groupe, ce n'est pas seulement que le loyer est trop élevé, mais c'est aussi que les revenus sont trop bas.

Dans de nombreux endroits, la réglementation sur l'utilisation des terres joue un rôle important. Par exemple, le zonage unifamilial et la taille minimale des lots rendent le logement plus cher. Les contraintes géographiques et la disponibilité de terrains constructibles sont également des facteurs. En outre, relativement peu de progrès technologiques dans la construction de logements pour réduire les coûts ont pris racine.

Il n'est pas seulement difficile de créer des logements abordables, il est également difficile de le conserver. De nombreuses subventions gouvernementales pour l'abordabilité du logement sont limitées dans le temps. Une fois qu'ils expirent, les propriétaires peuvent convertir les logements abordables au taux du marché. Dans les endroits où les marchés du logement sont solides et où les prix des logements sont en hausse, il peut y avoir de grandes incitations financières à quitter les programmes de subventions au logement.

Pourquoi les personnes qui ne sont pas touchées par ce problème devraient-elles s'en soucier ?

A un certain niveau, l'abordabilité du logement touche tout le monde. Par exemple, l'itinérance et les problèmes de santé liés au logement inabordable coûtent cher aux personnes qui les vivent, pour les villes et les lieux qui paient pour les services, et pour la société en termes de perte de potentiel et de productivité.

Les personnes qui ne connaissent pas de problèmes de logement peuvent être touchées d'autres manières. Si les coûts élevés du logement encouragent les autres à chercher et à vivre dans un logement moins cher et plus éloigné des emplois, cela peut entraîner des trajets plus longs, augmentation du trafic et de la congestion routière, et des niveaux de pollution plus élevés.

Il convient également de noter que l'abordabilité du logement affecte les personnes à revenu plus élevé. Selon le Joint Center for Housing Studies à Harvard, le nombre de locataires accablés de coûts qui gagnent entre 30 $, 000 et 75 $, 000 a augmenté ces dernières années.

L'ajout de logements abordables entraînera-t-il une augmentation de la population des grandes villes et aura-t-il un impact négatif sur des choses comme les transports en commun, circulation, et les systèmes éducatifs ?

La construction de logements abordables peut attirer plus de résidents, et ces résidents peuvent contribuer à l'augmentation du trafic et augmenter le nombre de personnes qui utilisent les transports publics et les systèmes d'éducation.

Mais beaucoup d'autres choses pourraient aussi avoir ces effets, comme attirer une entreprise pour qu'elle déménage son siège social dans votre ville ou même construire plus de logements - pas nécessairement abordables - en général. Dans aucun de ces cas, plus de personnes devraient générer des recettes fiscales supplémentaires, que les municipalités peuvent utiliser pour compenser l'utilisation accrue des services.

Beaucoup de logements abordables prennent la forme d'immeubles multifamiliaux, des densités plus élevées pourraient donc contribuer à rendre les itinéraires de transport en commun plus efficaces. De la même manière, les logements abordables sont souvent construits dans des zones denses proches du centre-ville, il pourrait donc y avoir moins d'impact global sur le trafic par rapport à la construction de logements plus éloignés des centres-villes. L'impact sur les systèmes éducatifs dépend de divers facteurs, comme si des logements abordables étaient construits pour les célibataires, comme les anciens sans-abri et les personnes âgées, qui pourraient ne pas avoir d'enfants d'âge scolaire.

Que fait-on actuellement pour régler le problème du logement abordable dans tout le pays?

Beaucoup de gens et d'endroits s'efforcent d'aborder l'abordabilité du logement. Minneapolis a récemment mis fin au zonage unifamilial. Los Angeles encourage la construction d'appartements-garages, "appartements mamie, " ou d'autres logements secondaires sur des propriétés unifamiliales. De nombreuses villes envisagent ou ont mis en œuvre des programmes de zonage d'inclusion qui fixent un pourcentage de nouveaux développements de logements à des unités abordables.

Les compagnies de soins de santé et d'assurance ont même investi dans le développement de logements abordables comme moyen de réduire les coûts de santé, car elles constatent que les personnes dans des situations de logement instables sont plus susceptibles de tomber malades, se rendre aux urgences, ou ne pas prendre les médicaments nécessaires. Finalement, certaines villes et états discutent de lois sur le contrôle des loyers, malgré de nombreux défis.