Pour plusieurs personnes, surtout ceux qui ne sont pas riches, leur maison est leur bien le plus précieux. Mais que se passe-t-il lorsqu'une personne vend cet actif ? Sont-ils taxés ? Si c'est le cas, combien? Une étude de l'Université du Kansas a révélé que les taxes municipales sur les mutations immobilières dans l'Illinois frappaient le plus durement les propriétaires à faible revenu.

David Simon, professeur assistant invité à la faculté de droit de la KU, ont analysé les taxes de transfert immobilières municipales dans l'Illinois et ont constaté que les communautés ayant les revenus médians les plus bas appliquaient les taxes de transfert les plus élevées sur les propriétés immobilières. Inversement, les municipalités ayant des revenus médians plus élevés facturaient moins. Dans son étude, publié dans la revue de droit en ligne de l'Université de l'Illinois, il soutient que les conclusions soulèvent de sérieuses questions sur la justice et l'équité.

« J'ai remarqué que certains de mes clients à faible revenu avaient tendance à payer des impôts que certains de mes autres clients n'avaient pas, " dit Simon, qui a pratiqué le droit dans son cabinet de Chicago avant d'entrer dans le monde universitaire. « J'étais curieux de savoir s'il y avait quelque chose dans mon intuition que certains groupes démographiques devaient payer des droits de mutation municipaux alors que d'autres n'en paient aucun, ou bien moins."

Pour approfondir la question, il a téléchargé les données du recensement de l'Illinois concernant les revenus de la municipalité et les a comparés à la valeur immobilière et à d'autres données. Les résultats ont révélé trois « bandes » de droits de mutation immobilière municipaux :le plus élevé se situait entre 2 et 6 % du revenu médian de la municipalité ; la tranche médiane entre 1 et 2 % ; et le plus bas était inférieur à 1%. La plupart des municipalités appartenaient à la catégorie intermédiaire, mais 70 % des zones les plus taxées étaient des communautés dans lesquelles les revenus des résidents étaient inférieurs au revenu médian de l'État.

Dans l'Illinois, ces droits de mutation immobilière doivent être payés pour obtenir la preuve d'un transfert d'acte valide, et ces taux d'imposition sont imposés par l'État, les différents comtés et les différentes municipalités. Les communes qui perçoivent des droits de mutation fixent leurs propres taux. C'est ce qui rend le phénomène découvert par Simon si étrange :les municipalités qui imposent les taux d'imposition les plus élevés ont des résidents qui ont tendance à être les plus pauvres.

"Je ne pense pas que les décideurs soient, nécessairement, imposer délibérément des impôts aux pauvres, " dit Simon. " La question, alors, est pourquoi avons-nous ces taxes? L'une des raisons est que nous voulons nous assurer que les propriétés sont sûres avant qu'elles ne soient vendues. La seconde est que les impôts aident à recouvrer les créances irrécouvrables. La taxe, en d'autres termes, est un moyen d'amener les gens à payer leurs factures, car ils ne peuvent pas transférer valablement leur propriété tant qu'ils ne le font pas."

Il y a des problèmes avec les deux arguments, dit Simon. Dans le cas d'assurer l'amélioration de la propriété, l'argument est que l'argent sera utilisé pour améliorer les propriétés, s'assurer qu'ils sont sans danger pour l'habitation et qu'ils ne tombent pas en ruine. Les impôts, ainsi que les frais pour les inspecteurs qui examinent les propriétés avant de les vendre contribueront à garantir la sécurité publique, est la justification la plus couramment invoquée. Pourtant, les recettes ne sont pas affectées à l'amélioration du parc de logements, pour payer les salaires des inspecteurs ou pour éviter que les propriétés ne se dégradent.

« Il se pourrait certainement que les communautés les plus pauvres aient le plus besoin d'améliorations en matière de logement. Le problème est que, il est difficile de prouver que ces améliorations se produisent et, si ils sont, que la taxe de transfert est la raison pour laquelle, " dit Simon.

Le deuxième argument est que la taxe empêche les créances irrécouvrables. Avant que quelqu'un puisse vendre une propriété, ils doivent payer toutes les factures de services publics en souffrance, amendes de la ville ou autres dettes similaires. La taxe de transfert garantit que les créances irrécouvrables d'un vendeur sont payées avant qu'une propriété puisse être vendue. Pourtant, si les villes peuvent conditionner une vente au paiement d'une telle dette, et certains le font en fait, qui peut être fait sans exiger de taxe, Simon a écrit.

Des questions se posent naturellement sur la destination de cet argent fiscal. Dans l'Illinois, La loi exige que les droits de mutation de l'État soient affectés aux projets immobiliers. Cependant, les comtés et les municipalités déposent généralement les fonds dans le trésor général. Le fait que les municipalités et les comtés établissent leurs propres droits de mutation immobilière et ne les affectent pas à des fins d'amélioration des propriétés donne l'impression que les impôts sont utilisés pour générer des fonds pour les organes directeurs locaux, dit Simon.

Les preuves suggèrent que les décideurs politiques et les législateurs aux niveaux local et étatique devraient examiner de près leurs taux d'impôt sur les transferts et comment ils sont utilisés pour garantir que les personnes qui peuvent le moins se permettre de payer de tels impôts ne sont pas indûment chargées par eux. Des recherches supplémentaires seraient nécessaires pour tirer des conclusions plus générales ou pour déterminer s'il s'agit d'un problème similaire au niveau national, Simon a dit, mais cela soulève des questions d'équité.

"Il semble que les communautés à faible revenu soient plus susceptibles d'imposer ces taxes, mais il ne semble pas y avoir de preuve que les personnes à faible revenu seront en mesure de les payer, ", a déclaré Simon. "Ce qui est inquiétant, c'est que ce sont les municipalités aux revenus les plus faibles qui imposent ces taxes. Je ne pense pas que ce soit l'État qui essaie d'arnaquer ses citoyens, mais cela affecte le plus les gens les moins bien lotis."