Quand les prix des maisons augmentent, les ménages ont tendance à emprunter et à dépenser plus. Mais les économistes ont eu du mal à identifier exactement les causes de cette relation. Est-ce que lorsqu'une maison prend plus de valeur, les emprunteurs sont-ils en mesure d'offrir plus de garanties pour garantir un prêt ? Ou est-ce que quand une maison vaut plus, les emprunteurs se sentent plus riches et sont donc plus disposés à emprunter et à dépenser ?

Une étude du professeur de l'Université de Princeton Henrik Kleven et de ses collègues, publié en tant que document de travail sur le site Web du National Bureau for Economic Research, essaie de démêler cela. Leur principale conclusion est que le principal mécanisme qui pousse les ménages à emprunter et à dépenser est l'effet collatéral :lorsque la valeur des maisons augmente, les gens ont plus de garanties à utiliser pour emprunter, ce qui leur donne accès à des taux d'intérêt plus bas. Cela les amène à augmenter leurs emprunts et leurs dépenses. En revanche, l'effet de richesse postulerait qu'un bond de l'emprunt accompagne une hausse des prix des logements car l'appréciation de leur bien immobilier fait que les gens se sentent plus riches et donc plus enclins à dépenser, dans ce cas, en encaissant la valeur nette de leur maison.

Étant donné que la période d'étude a été marquée par d'importantes fluctuations des prix des maisons, les chercheurs ont pu voir comment les prix des maisons affectaient les décisions des refinanceurs d'extraire la valeur nette de leurs maisons par le biais d'emprunts. Comme ils s'y attendaient, ils ont vu une forte corrélation entre les prix des maisons et de nouveaux emprunts contre capitaux propres, mais pas aussi forte qu'aux États-Unis. Ensuite, ils se sont penchés sur la question de savoir si l'effet collatéral ou l'effet de richesse était à l'origine de ce schéma.

Kleven et ses co-auteurs ont pu trouver une expérience naturelle sur le marché du refinancement hypothécaire du Royaume-Uni de 2005 à 2015, une période qui a englobé la Grande Récession et la reprise qui a suivi. En particulier, Kleven a dit, la plupart des prêts hypothécaires au Royaume-Uni ont un taux d'intérêt relativement bas pendant une courte période, généralement de deux à cinq ans, suivi d'un taux de réinitialisation beaucoup plus élevé. La structure du contrat crée une forte incitation à se refinancer après la hausse des taux d'intérêt, car il y a une pénalité importante pour le refinancement avant que cela ne se produise. Les décisions des citoyens sur le calendrier du refinancement sont donc fixées par un contrat signé il y a deux à cinq ans, plutôt que par les circonstances actuelles. Ainsi, aucun troisième facteur non observé n'a affecté le choix des propriétaires quant au moment de refinancer, ce qui signifie que les groupes de personnes qui ont refinancé à différents stades du processus de récession et de reprise pourraient être considérés comme largement similaires à tous les autres égards.

"Tout le reste est égal, " Kleven a dit, « l'effet de richesse devrait être plus important pour les propriétaires âgés qui ont des horizons courts et sont donc en mesure de rentabiliser leur patrimoine immobilier, et l'effet collatéral devrait être plus important pour les propriétaires plus endettés. » C'est parce que les propriétaires plus endettés, c'est-à-dire ceux qui doivent plus et ont moins de valeur nette de leur maison, bénéficient le plus d'une augmentation de la garantie lorsque les prix des maisons augmentent.

Mais les propriétaires plus âgés ont également tendance à être moins endettés, et vice versa, ce qui rend difficile de séparer un effet de l'autre. Pour résoudre ce problème, les chercheurs ont analysé quatre caractéristiques :le degré d'endettement d'une maison (ratio prêt/valeur), et l'âge des propriétaires, le revenu, et la croissance des revenus. Des quatre, seul le ratio prêt/valeur avait une forte relation positive avec le fait que les refinanceurs aient encaissé des capitaux propres, suggérant que l'effet collatéral plutôt que l'effet de richesse était le moteur de leur emprunt. En d'autres termes, être en mesure d'obtenir un prêt avec des taux d'intérêt bas était une incitation beaucoup plus puissante à emprunter que de simplement se sentir plus riche parce que sa maison vaut soudain plus. La forte relation que les chercheurs ont trouvée entre la garantie et l'emprunt, Kleven a dit, « a des implications importantes pour comprendre le comportement des ménages » et pour concevoir « des réponses réalistes aux cycles d'expansion-récession du marché du logement ».