Lorsque vous cherchez à acheter une maison ou une autre propriété aux États-Unis, l'emplacement est généralement en haut de la liste - de nombreux acheteurs apprécient les propriétés avec accès à des commodités telles que des écoles, parcs, et un trajet facile. Mais cette valeur est-elle partagée par les acheteurs de maison dans les pays en développement ? L'économiste de l'Université de l'Illinois, Hope Michelson, a examiné les transactions immobilières au Kenya près de ce qu'elle supposait être un endroit hautement souhaitable et a trouvé le mantra immobilier, "emplacement, emplacement, emplacement, " n'était pas nécessairement le principe directeur là-bas.
"Une riche littérature en économie de l'environnement a étudié comment les valeurs des propriétés changent au sein de la zone, ou bassin, d'une sorte d'investissement, " dit Michelson. " Une maison ou un terrain a un ensemble de caractéristiques. Nous ne pouvons pas savoir comment les gens apprécient une nouvelle commodité, comme un beau parc construit juste en bas de la rue, car il n'y a pas de prix. Mais la proximité du parc est l'une des caractéristiques du lot que les propriétaires achètent lorsqu'ils achètent une maison à proximité. En gros, si deux propriétés se ressemblent à tous égards, nous pouvons regarder la différence entre ces valeurs et attribuer une valeur à ce parc ou à toute autre commodité. "
Dans ce cas, l'agrément à Sauri, Le Kenya vivait dans la zone autour de l'une des villes du Millennium Villages Project, un grand effort de lutte contre la pauvreté qui a commencé en 2005 et était basé à l'Earth Institute de l'Université de Columbia, où Michelson était chercheur post-doctoral. Le projet a opéré dans 12 villages dans 10 pays d'Afrique sub-saharienne, investir dans l'éducation, Infrastructure, soins de santé, et les systèmes agricoles dans le but d'utiliser une approche intégrée de projet et d'investissement pour atteindre les objectifs du Millénaire pour le développement dans les sites, y compris l'éradication de l'extrême pauvreté et de la faim d'ici 2015. Le projet est basé sur la zone, ce qui signifie que les ménages vivant dans une zone géographique définie sont les bénéficiaires immédiats de, par exemple, subventions aux engrais, écoles et dispensaires améliorés, et l'accès aux agents de vulgarisation agricole et de santé du projet.
"Nous pensions, avec tout l'argent investi dans ces Villages du Millénaire pour améliorer la santé, Infrastructure, et l'éducation, ainsi que toute la publicité et l'activité du projet, les gens voudront peut-être emménager dans cette zone afin d'avoir accès aux commodités améliorées, " déclare Michelson. " Dans les zones où les marchés fonciers fonctionnent, ne devrions-nous pas voir un changement dans les prix des propriétés là-bas?
"C'est une chose relativement évidente à faire, mais personne ne l'a jamais fait dans les pays en développement ou en ce qui concerne l'évaluation de l'impact d'un projet sur le comportement des ménages - en particulier sur les décisions des ménages de vivre ou non dans une zone de projet. Les gens semblent-ils essayer de s'installer dans la zone et accordent-ils une valeur plus élevée à une propriété en fonction de son emplacement à l'intérieur ou à proximité de la zone d'activité du projet ? »
L'analyse nécessitait de bonnes données sur le marché foncier. Elle et son collaborateur ont embauché un résident local pour visiter le bureau foncier local et transcrire toutes les transactions foncières, y compris les emplacements et les dates commençant en 1999 et jusqu'en 2013. Cela leur a donné des données commençant environ cinq ans avant le début du projet Millennium Village.
"Nous n'avons pas vu beaucoup de changement de prix au fil du temps dans les propriétés du village que nous pouvons attribuer au projet, " dit Michelson. " Il y avait une énorme quantité d'investissement monétaire dans ces villages, une augmentation considérable de la fourniture de biens publics par le projet. Dans une certaine mesure, c'est bien; les pauvres ne sont pas chassés par les pressions inflationnistes sur les terres causées par le projet.
« Mais pourquoi le prix des terrains n'a-t-il pas augmenté ? Il se peut que les avantages du village soient accessibles à ceux qui vivent à proximité. S'ils pouvaient venir se faire soigner, par exemple, c'était peut-être aussi bien que de vivre directement dans la zone du projet. Il y avait certaines subventions que seules les personnes vivant à l'intérieur de la région recevaient. Mais il se pourrait que les gens n'étaient pas convaincus que les avantages seraient durables, alors pourquoi déménager ?"
Une autre théorie est que les résidents à proximité s'accrochent à leurs terres pour voir si la valeur des propriétés augmente, puis vendent. "Ils attendent parce qu'ils ne savent pas quelle sera la vraie valeur de leur terre. Alors peut-être que si nous revenions dans 10 ans, nous verrions une différence, " dit Michelson.
Michelson dit qu'elle voit de la valeur dans la technique qu'ils ont utilisée pour apprendre comment les gens décident où ils veulent vivre en ce qui concerne les grands programmes de développement.
"Cette méthode a beaucoup de promesses pour compléter cher, des évaluations à fort impact dans des endroits où les marchés fonciers sont suffisamment denses et vous pouvez accéder à des données historiques fiables sur les transactions foncières, " Michelson dit. " Alors, à certains égards, les résultats sont un peu insatisfaisants, mais dans un autre, c'est très intriguant. Et l'analyse est une belle démonstration de la façon dont une telle méthode pourrait compléter les méthodes standard d'évaluation d'impact ailleurs."
