Un rapport de recherche récemment publié par l'Institut Luskin de l'UCLA sur les inégalités et la démocratie attire l'attention sur la manière dont les entreprises ont cherché à tirer parti d'une crise économique en acquérant rapidement des propriétés résidentielles à Los Angeles.

Le rapport s'appuie sur les informations de plusieurs études publiées pendant la pandémie de COVID-19 par des chercheurs de l'UCLA qui ont découvert que les inégalités sociales et économiques se reflétaient de manière disproportionnée dans les communautés de couleur de la classe ouvrière. Un pourcentage important de résidents de ces communautés sont confrontés à un risque plus élevé de chômage, emplois dangereux, sans-abrisme, et l'expulsion possible et le déplacement ultérieur du logement.

Le rapport analyse les données sur la Grande Récession, constatant que le contrôle des entreprises sur les propriétés résidentielles dans de nombreuses communautés de la classe ouvrière avec de grandes populations noires et latinos a considérablement augmenté dans le comté de Los Angeles entre 2005 et 2015. Le rapport développe également des études de cas qui se concentrent sur différents types de propriétaires d'entreprise qui ont été actifs à Los Angeles. Angeles ces dernières années et leurs stratégies variées pour tirer profit de l'acquisition de propriétés résidentielles en difficulté.

L'étude cherche à examiner la géographie du risque racialisé à Los Angeles en se concentrant sur les communautés de couleur de la classe ouvrière avec des charges de loyer élevées, regroupant les données de 20 codes postaux à risque dans quatre régions :South Central Los Angeles, la région de Koreatown/Westlake, la région d'Hollywood/East Hollywood, et une partie de la vallée de San Fernando qui comprend Van Nuys et North Hollywood.

Les chercheurs se sont concentrés sur les acquisitions immobilières au cours de la période de 10 ans au cours de laquelle les nouveaux propriétaires sont répertoriés auprès du bureau de l'évaluateur du comté de Los Angeles en tant que sociétés à responsabilité limitée, ou SARL. Les acquisitions d'unités résidentielles par ces LLC ont augmenté de manière significative dans les quatre régions à la suite de la Grande Récession, culminant en 2012.

Appelant ces acquisitions des " saisies immobilières, " le rapport constate que le contrôle des entreprises sur la propriété résidentielle " est établi et maintenu par diverses stratégies, y compris la domination sur le marché de la location unifamiliale, acquisition massive de biens saisis, destruction de logements à loyers réglementés, et faire fonctionner des « machines d'expulsion » pour déplacer les locataires. »

"Who Profits From Crisis? Housing Grabs in Times of Recovery" est le titre du rapport publié le 16 octobre et rédigé par Ananya Roy, directeur de l'institut et professeur d'urbanisme, protection sociale et géographie; militant des droits des locataires Terra Graziani MURP '19; Pamela Stephens, un doctorant en urbanisme; et Joël Montano, MURP '20.

"Les accaparements de logements sont rendus possibles par des politiques de déréglementation délibérée, qui s'étendent également aux prêteurs financiers et au secteur bancaire, " écrivent les auteurs dans le rapport. " Récompensé par des renflouements et des titrisations parrainées par le gouvernement après la Grande Récession, ces acteurs immobiliers et financiers continuent d'être habilités à tirer profit de la crise."

Le rapport soutient que l'action des agents publics est nécessaire pour protéger les locataires grevés de loyers dans les communautés vulnérables aux accaparements de logements, surtout au milieu de la pandémie. "Autrement, il y aura un déplacement de masse d'une ampleur sans précédent."

Une transaction immobilière unique peut faire référence à l'acquisition d'une maison unifamiliale ou d'un immeuble à appartements de plusieurs centaines d'unités. L'étude s'est principalement concentrée sur le nombre d'unités acquises dans le cadre de transactions LLC, car les auteurs pensent que ce chiffre illustre le mieux l'étendue de l'impact sur une communauté donnée. Pendant la période d'étude, les données montrent une augmentation de 433% des transactions LLC dans tout le comté et une augmentation de 121% du nombre d'unités acquises. En 2015, par exemple, un total de 30, 651 unités ont été acquises dans le cadre de transactions LLC.

Les quatre régions étudiées ont des parcs immobiliers différents, les notes d'étude, et donc une vente immobilière dans la vallée de San Fernando, qui a une part plus élevée d'unités unifamiliales, aurait probablement une signification différente de celle d'une vente à Koreatown/Westlake, qui compte beaucoup plus d'immeubles à appartements de grande hauteur.

Le plus grand nombre d'acquisitions d'unités via des transactions LLC dans n'importe quel code postal au cours de n'importe quelle année de la période d'étude était de 735, qui a eu lieu dans le code postal 90005 de Koreatown en 2012. La région de Koreatown/Westlake a également connu un pic important en 2015 lorsque 665 unités ont été acquises par des LLC dans le code postal 90006, qui est Pico Union.

Le centre-sud de Los Angeles a enregistré la plus forte augmentation globale des acquisitions d'unités, à 388%, pendant la période d'étude. Contrairement aux autres régions, South Central a connu une augmentation assez régulière des unités acquises par le biais de transactions LLC entre 2007 et 2010, avec une forte augmentation et un pic en 2011. Les acquisitions étaient en baisse après 2011 jusqu'à une nouvelle augmentation en 2015. Le changement de cette région dans les acquisitions d'unités était de loin le plus important dans le code postal 90016 (West Adams), montant 2, 757%.

Le nombre moyen d'unités acquises dans le cadre de transactions LLC a augmenté de 201 % dans l'ensemble au cours de la période d'étude dans la région de la vallée de San Fernando qui a été étudiée. Le plus grand nombre d'unités, 550, dans cette région a changé de mains dans le code postal 91601 (North Hollywood) en 2009.

La hausse des unités acquises dans les transactions LLC dans la région d'Hollywood/East Hollywood était la moins des quatre régions à risque étudiées, quoique toujours à 40 % entre 2005 et 2015.

L'étude a été publiée à un moment où le conseil municipal de Los Angeles et le maire Eric Garcetti réfléchissaient à la manière de répondre à une contestation judiciaire de la Apartment Association of Greater Los Angeles au moratoire de la ville sur les expulsions de locataires au milieu de la pandémie.

En tant que directeur du UCLA Luskin Institute on Inequality and Democracy, Roy s'est joint à Paul Ong, directeur du Center for Neighbourhood Knowledge basé à UCLA Luskin, en déposant un mémoire d'amicus qui s'oppose aux efforts de l'association des propriétaires pour persuader un juge d'émettre une injonction préliminaire qui suspendrait le moratoire sur l'expulsion pour les locataires qui ont connu des difficultés financières pendant la pandémie.

"L'injonction préliminaire proposée menace le déplacement de masse à Los Angeles, " selon le mémoire d'amicus déposé le 9 octobre devant le tribunal fédéral de Los Angeles. " Des études sur les impacts de COVID-19 à Los Angeles montrent que la plupart de ces souffrances seront concentrées dans les communautés de couleur de la classe ouvrière de la ville, qui portent déjà le fardeau des taux d'infection et de mortalité élevés. »