À une époque où les expulsions et les défauts de paiement des prêts hypothécaires ont été comparés à un tsunami imminent à travers l'Amérique, une étude de données massives sur les ratios prêt-valeur à la suite de la récession de 2007-08 contient une prévision prudente quant aux conditions économiques difficiles à venir :

Plus l'hypothèque impayée d'un travailleur est élevée par rapport à la valeur de sa maison, pire est la croissance future de leurs revenus et leur mobilité professionnelle.

Telles étaient les principales conclusions lorsque quatre chercheurs, dont deux de l'Université de Washington à la St. Louis' Olin Business School, a fouillé dans les données sur les salaires et les profils de crédit englobant 30 millions d'Américains sur 5, 000 entreprises. Ils ont trouvé une relation négative entre le revenu des travailleurs et leur ratio prêt/valeur (LTV) de leur logement, surtout lorsque la maison était sous l'eau (principal dû supérieur à la valeur).

Par exemple, les scientifiques ont découvert que les personnes ayant des hypothèques sous-marines gagnaient 352 $ - ou 5 % - de moins par mois que les travailleurs ayant moins de dettes hypothécaires par rapport à la valeur de leur maison.

Aggravée par les problèmes de crédit et de liquidité, ces travailleurs sont pratiquement bloqués, incapable de déménager vers un emploi avec un meilleur revenu ou un nouveau domaine, les chercheurs ont écrit dans leur étude à paraître dans le Revue des études financières .

Et cela pourrait bien se traduire par les effets économiques du COVID-19 aujourd'hui.

« L'impact de la crise actuelle sur les économies locales varie considérablement à travers les États-Unis, " dit Radhakrishnan Gopalan, professeur de finance à Olin et co-auteur de l'étude. "Notre étude met en évidence les difficultés que peut rencontrer une personne vivant dans une zone la plus touchée en essayant de faire ses valises et de déménager dans une région moins touchée. De plus, notre étude met également en évidence un coût important de l'accession à la propriété :par exemple, l'achat d'une maison limitera la mobilité de votre main-d'œuvre, et à long terme, cela peut avoir un impact négatif sur votre revenu du travail."

« C'est l'une des premières études à lier des antécédents de crédit détaillés à des informations sur la mobilité des travailleurs et les augmentations de salaire, " a ajouté le co-auteur Barton Hamilton, le professeur distingué d'économie Robert Brookings Smith, Management &Entrepreneurship et directeur du Koch Center for Family Business à l'Université de Washington. "Des travaux antérieurs ont analysé ces facteurs isolément et n'ont pas fait le lien entre les deux."

Cherchant des moyens d'examiner l'effet de la valeur nette du logement et du revenu du travail, en plus des mécanismes imbriqués, les chercheurs ont utilisé les informations d'Equifax et les indices de prix des maisons Corelogic pour étudier un échantillon aléatoire de 300, 000 travailleurs avec une hypothèque active sur une période de 72 mois plus tôt dans cette décennie.

Ils ont mesuré la valeur nette du logement en tant que LTV (le prêt hypothécaire impayé par rapport à la valeur marchande) de la résidence principale des travailleurs. Ils ont en outre pris en compte les augmentations/diminutions de la valeur des maisons en utilisant les fluctuations de prix au niveau du code postal et en tenant compte des conditions économiques locales. De plus, ils ont comparé la trajectoire de revenu des propriétaires par rapport aux locataires qui travaillaient dans la même entreprise, avaient le même âge et la même ancienneté, et détenait un niveau de revenu et de dette non hypothécaire similaire.

Ce que les données ont essentiellement montré :les propriétaires confrontés à des LTV élevés étaient moins susceptibles de changer de maison, mais plus susceptible de changer d'emploi, s'ils le pouvaient. Et les locataires travaillant dans les mêmes entreprises et ayant un emploi similaire n'ont pas rencontré de tels problèmes. En outre, les propriétaires avec un LTV élevé ont fait face à une croissance des revenus plus lente tandis que les locataires n'ont pas été confrontés à de telles pénalités.

Ce n'était pas aussi clair qu'un débat loyer contre propre, bien que. Le revenu et la mobilité des propriétaires peuvent varier. Un travailleur pourrait faire face à des baisses de revenu relativement plus faibles ou trouver de meilleures opportunités d'emploi s'il vivait dans une région métropolitaine avec plus d'emplois, par exemple, un informaticien à San Francisco/Silicon Valley ou dans un État doté de lois de non-concurrence plus souples limitant les mouvements au sein d'une industrie.

Toujours, ils ont constaté que les baisses des prix des logements à la suite de cette récession de 2007-08 suggéraient une réduction de 2,3% des salaires mensuels dans l'ensemble de l'économie en raison de la mobilité limitée.

« Si les effets néfastes de la pandémie actuelle sur les conditions économiques locales se répercutent également sur les prix des logements, alors nous nous retrouverons avec un certain nombre de propriétaires sous-marins, " a déclaré Gopalan. " Dans ce scénario, les effets que nous documentons seront très pertinents."

Gopalan et Hamilton ont été rejoints dans la recherche par deux anciens doctorats d'Olin, Ankit Kalda et David Sovich, qui travaillent à l'Université de l'Indiana et à l'Université du Kentucky, respectivement.

Ils ont écrit qu'un propriétaire avec une hypothèque sous-marine devait faire face à une nouvelle offre d'emploi dans un domaine différent, ils ont été confrontés à trois perspectives (peu attrayantes) :

1. Vendre et avaler le manque à gagner, ce qui signifie qu'ils doivent encore avoir accès à des liquidités, malgré les contraintes de crédit.
2. Conservez la maison et louez-la, ce qui signifie qu'il n'y aura aucun acompte ou un acompte négligeable sur une nouvelle maison dans la nouvelle région.
3. S'éloigner et faire défaut sur l'hypothèque, ce qui signifie des problèmes de crédit plus profonds.

En bref, leur mobilité était aussi entravée que leur situation professionnelle actuelle, ont dit les co-auteurs. Un travailleur peut ne pas rechercher de meilleures opportunités en premier lieu et, par conséquent, ressentir des effets négatifs sur le revenu en raison d'un pouvoir de négociation affaibli sur le lieu de travail actuel.

Pour mémoire, l'individu médian de leur groupe d'étude était âgé de 41 ans avec un salaire annuel de 41 $, 015 salaire ; relativement, la personne médiane dans l'ensemble de la main-d'œuvre américaine au cours de cette période était de 41,9 avec un revenu annuel de 41 $, 392 revenus, les co-auteurs ont écrit. Le prêt médian :192 $, 400.

"Notre étude met en évidence un coût important de l'accession à la propriété, " a déclaré Gopalan. " Alors que le " rêve américain " est généralement défini en termes de création de richesse par l'accession à la propriété, la crise financière a révélé quelques trous flagrants dans cette histoire. Notre étude quantifie formellement un coût important de la poursuite du « rêve américain ». Un moyen relativement sûr de posséder une maison est de s'assurer que l'on dispose d'une mise de fonds ou d'une valeur nette suffisante pour que même si les prix des maisons chutent, on n'est pas coincé avec une hypothèque sous-marine. Dans cette mesure, notre étude recommande la prudence en poussant des hypothèques avec moins d'acompte."

Hamilton a ajouté :« Notre étude souligne que les politiques affectant les marchés financiers peuvent également avoir un impact direct sur le marché du travail. Les entreprises doivent également être conscientes des coûts indirects que les marchés du crédit et la propriété du logement peuvent imposer à la mobilité et à la répartition optimale de leur main-d'œuvre.