Les ménages à faible revenu qui ont reçu des prêts hypothécaires dans le cadre des programmes de prêts hypothécaires abordables de l'État étaient moins susceptibles de faire défaut ou de saisir que les ménages similaires qui ont reçu un financement conventionnel, a trouvé une étude nationale.

Les chercheurs ont examiné les résultats des programmes d'accession à la propriété administrés par les agences de financement du logement (HFA), qui sont des agences à charte d'État opérant dans les 50 États qui s'efforcent de fournir des logements abordables aux ménages à revenu faible et modéré.

L'étude de 140, 000 ménages ont montré que les emprunteurs HFA avaient un risque de défaut de paiement inférieur de 29 % et un risque de forclusion de 32 % inférieur à celui des ménages similaires avec lesquels ils étaient jumelés et qui n'avaient pas reçu de prêts via les HFA. Au cours des deux premières années suivant la fermeture de la maison, cela se traduit par une réduction d'un peu plus de 2 points de pourcentage du taux de défaut de 8 %.

Étonnamment, ce n'était pas la structure du prêt lui-même, comme les taux d'intérêt plus bas offerts aux clients HFA, qui était le principal moteur de leur meilleure performance, dit Stéphanie Moulton, auteur principal de l'étude et professeur agrégé au Glenn College of Public Affairs de l'Ohio State University.

Cela avait à voir avec les services de soutien fournis par les HFA aux clients, y compris le service de prêt direct et l'éducation et le conseil aux acheteurs de maison.

« Il y a eu beaucoup de discussions sur le fait que l'endroit où vous obtenez votre prêt n'a pas d'importance - vous devez simplement obtenir un bon prêt, " dit Moulton.

"Mais au moins avec ces emprunteurs à faible revenu, il semble que l'endroit où ils obtiennent leurs prêts ait de l'importance. »

Moulton a mené l'étude avec Eric Hembre de l'Université de l'Illinois-Chicago et Matthew Record de l'Université d'État de San Jose. Leurs résultats ont été publiés en ligne récemment dans le Journal d'analyse et de gestion des politiques .

Les chercheurs ont utilisé les données de Fannie Mae, le financier hypothécaire parrainé par le gouvernement, sur 30 ans, des prêts hypothécaires à taux fixe pour des maisons unifamiliales de partout au pays qui ont été contractés entre 2005 et 2014.

Les chercheurs ont jumelé 70, 000 ménages qui ont reçu des prêts hypothécaires HFA avec des ménages similaires dans la même zone géographique avec des revenus comparables, crédit, et d'autres caractéristiques, mais qui ont obtenu leurs prêts hypothécaires sur le marché privé.

"Malgré leurs performances supérieures signalées, il n'y avait pas eu d'études rigoureuses comparant les prêts hypothécaires HFA avec les prêts d'emprunteurs similaires, " Moulton a déclaré. "C'est ce que nous essayions de faire ici."

Le fait que les emprunteurs HFA aient des taux de défaut et de verrouillage plus faibles suggère des impacts importants sur les économies locales, les chercheurs ont trouvé.

En appliquant les résultats de l'étude au 800, 000 prêts HFA créés entre 2005 et 2014 suggèrent qu'il y en aurait eu 53, 000 autres défauts et 33, 000 saisies supplémentaires si ces prêts provenaient de prêteurs privés.

Cela se traduit par jusqu'à 232 millions de dollars en coûts locaux économisés, dit Moulton.

« C'est un avantage important pour les communautés durement touchées par la crise du logement pendant la période de notre étude, " elle a dit.

Les chercheurs ont identifié deux façons dont les HFA ont aidé les consommateurs. L'une était les caractéristiques structurelles des prêts eux-mêmes, y compris des taux d'intérêt plus bas. Mais cela ne correspond qu'à une réduction d'environ 5,5 % des défauts de paiement. Des types spécifiques d'aide au versement initial et des prêts émis par des banques plutôt que par des initiateurs tiers ont également aidé les emprunteurs HFA.

L'autre type d'impact est venu des pratiques de prestation de services des CAH, dit Moulton. La HFA de chaque État gère ses prêts différemment, les chercheurs ont donc pu examiner les changements de pratiques au fil du temps et entre les HFA pour voir lesquels ont eu le plus de succès.

Certains États exigent une formation et des conseils pour les acheteurs de maison, qui a aidé les emprunteurs HFA. "Certains États vous mettent en contact avec un conseiller que vous pouvez contacter même après l'achat si vous rencontrez des problèmes. Cela aide beaucoup, " elle a dit.

Dans certaines des HFA d'État interrogées pour l'étude, par exemple, les conseillers contactent les emprunteurs dès qu'ils manquent un paiement pour voir ce qui se passe, dit Moulton. En revanche, la plupart des prestataires privés attendent que les créanciers hypothécaires aient 60 jours de retard, à ce moment-là, il peut être plus difficile d'aider les propriétaires.

« Ces HFA qui intègrent ces canaux de communication signifient que lorsque quelque chose ne va pas, il y a plus de chances qu'il y ait une action rapide qui peut empêcher les emprunteurs de sombrer dans la forclusion, " dit Moulton.

Ces résultats suggèrent que le gouvernement peut avoir un impact significatif en aidant les ménages à revenu faible et modéré à payer et à conserver leur propre logement, elle a dit.

« Ces HFA tirent toujours parti du marché privé pour obtenir les prêts. Mais ils ont un rôle important à jouer dans la prestation de services qui garantissent que ces ménages à faible revenu disposent de l'aide dont ils ont besoin pour réussir.