Le Cabinet national a annoncé un moratoire sur les expulsions il y a un peu plus d'une semaine en réponse à la pandémie de COVID-19. Comme les ministres du gouvernement et les commentateurs ont essayé de le faire comprendre, il est uniquement destiné à arrêter les expulsions, pas les paiements de loyer. Mais les pertes soudaines d'emplois et de revenus signifient que de nombreux ménages ne peuvent pas continuer à payer les loyers d'avant la crise.

Les locataires demandent des réductions de loyer ou des exonérations de la part de leurs propriétaires, avec des résultats étrangement mitigés. Il est temps que les gouvernements interviennent et résolvent le problème, en imposant légalement des réductions de loyer à tous les niveaux.

Une analyse récente des finances des ménages locataires et propriétaires montre clairement que ce dernier groupe est bien mieux placé pour subir les conséquences financières de cette pandémie.

Jusqu'à présent, le Premier ministre a encouragé les locataires et les propriétaires à prendre des dispositions individuelles. En l'absence de toute directive gouvernementale, les représentants des agents et des locataires s'accordent sur ce point :la situation est en désordre.

Certains propriétaires et agents réagissent avec bienveillance. D'autres hésitent, des réductions volontaires apparemment prudentes peuvent annuler leur assurance. Certains exigent le paiement intégral, voire augmenter les loyers. Et certains conseillaient aux locataires de puiser dans leur pension de retraite pour payer le loyer, jusqu'à ce que l'ASIC les avertisse.

Pourquoi le gouvernement devrait-il intervenir?

Hier, le Cabinet national a abordé les baux commerciaux, mais encore une fois laissé de côté les locations résidentielles. Il est du pouvoir des gouvernements des États et des territoires de régler ce gâchis. Ils pourraient légiférer pour réduire les loyers à une fraction des loyers actuels ou à zéro – une suspension complète des obligations locatives pour la durée déclarée de la pandémie.

Avec la collaboration du gouvernement fédéral, les intérêts hypothécaires pourraient recevoir le même traitement :obligatoirement réduits ou suspendus pour la pandémie, avec des remboursements de capital différés.

C'est la réponse appropriée à la nature particulière de cette crise. Le point clé ici est que le gouvernement supprime délibérément l'activité économique pour empêcher la transmission du virus. Les revenus des ménages étant très réduits et les gouvernements essayant de les compléter avec de nouveaux paiements, il est également logique de réduire les sorties des ménages.

Un aperçu des finances des locataires et des propriétaires

Les plus grosses dépenses du ménage à réduire sont le loyer et les intérêts. Voici un aperçu rapide des revenus et des sorties dans le secteur locatif privé australien, en utilisant les derniers chiffres disponibles de l'ABS, l'ATO, la Commission de la productivité et l'analyse détaillée des séries de données précédentes l'année dernière par Kath Hulse, Margaret Reynolds et moi.

Environ 2,5 millions de ménages australiens louent à titre privé. Un peu plus de la moitié font partie des 40 % inférieurs des ménages selon le revenu. Environ un tiers sont des ménages à faible revenu qui paient plus de 30% de leur revenu en loyer, et c'est avant les pertes de revenus du COVID-19.

Les locataires privés paient environ 43 milliards de dollars australiens par an en loyer à un autre, plus petit groupe de ménages :les 1,3 million de ménages propriétaires en Australie.

Un peu plus de la moitié de ces revenus locatifs, 22 milliards de dollars australiens, reflue directement vers les banques, que les paiements d'intérêts sur les prêts d'investissement. Pour 60% des propriétaires, la sortie des intérêts, plus d'autres dépenses liées à l'immobilier, est supérieur à leurs revenus locatifs :ils ont un gearing négatif. Pour eux, les revenus de location ne consistent pas à mettre de la nourriture sur la table; il finance en partie leur investissement ou leur spéculation immobilière.

Ce groupe à engrenage négatif reçoit des revenus élevés du travail et d'autres sources. En laissant de côté leurs pertes locatives nettes, ils ont un revenu imposable annuel moyen d'environ 94 AUD, 000, contre 54 $ A, 000 pour les non-propriétaires. Les autres revenus des propriétaires peuvent avoir subi un coup de COVID-19, mais les professions les plus courantes pour ce groupe—directeurs généraux, les infirmières autorisées et les comptables - ont probablement mieux réussi que les travailleurs occasionnels et les petits boulots.

Les propriétaires qui tirent un revenu locatif net positif perçoivent également d'autres revenus. Leur revenu imposable annuel moyen est de 66 AUD, 000 avant l'ajout du loyer net.

Quelques propriétaires relativement peu nombreux, 16%, sont l'âge de la retraite. Ils peuvent très bien compter sur les revenus locatifs pour la consommation, mais, en moyenne, ils sont riches, avec près de 3 millions de dollars australiens de richesse nette.

Un dernier point concernant les propriétaires :ils sont plus susceptibles d'avoir un partenaire que les non-propriétaires. Probablement, alors, ils ont accès à des ressources partagées lorsque les temps sont durs. Le revenu moyen disponible des ménages pour les propriétaires est de 135 $A, 000 par an, contre 82 AUD, 000 pour les non-propriétaires.

Donc, les sorties de loyers des locataires ont-elles été réduites, les ménages propriétaires sont relativement bien placés pour supporter une baisse de leurs revenus locatifs.

Comment alléger le fardeau des propriétaires

Les propriétaires seraient, bien sûr, veulent également réduire leurs propres sorties. Ils l'ont probablement déjà fait, parce que la pandémie a fermé tant d'opportunités de dépenses discrétionnaires.

Une autre sortie - les 3 milliards de dollars australiens par an qu'ils dépensent pour les agents immobiliers - serait également réduite, parce que les honoraires d'agent sont principalement calculés en proportion du loyer. Cela causerait de la douleur pour les agents, mais bon nombre de leurs activités - l'inspection des propriétés, gérer les procédures d'expulsion, mener des campagnes de marketing - ne sont pas nécessaires en cas de pandémie. Les paiements JobKeeper pourraient soutenir leurs entreprises.

La plus grande douleur serait la sortie des intérêts. Mais réduisons ou suspendons aussi les intérêts, tant pour les propriétaires occupants que pour les bailleurs. Cela réduirait les revenus des banques, ce qui poserait un problème lorsque leurs propres dettes envers des bailleurs de fonds entiers viendront à échéance.

Et à ce stade, une négociation vraiment utile pourrait avoir lieu entre les banques et le gouvernement australien. Ils pouvaient « s'asseoir, parler les uns aux autres et résoudre ce problème" - comme le Premier ministre l'a suggéré à des millions de personnes - pour que la finance continue de fonctionner, en échange d'un service réformé et d'une participation publique.

En temps ordinaire, les loyers et les intérêts ont un rôle controversé dans l'économie. Ils extraient de la valeur des acteurs productifs de l'économie au profit des propriétaires de biens immobiliers et d'actifs financiers, et font l'objet de spéculations. Mais, comme l'observe l'économiste politique David Harvey, ils ont également un rôle de coordination qui stimule la concurrence et la production future.

Mais ce ne sont pas des temps ordinaires. Pour le moment, au moins, nous n'avons pas besoin de loyer pour coordonner ce que l'économie doit faire. Nous devons produire l'essentiel et tout ce qui peut être fait en toute sécurité à la maison, avec le reste de la production en hibernation. Et nous devons nous assurer que les ménages conservent suffisamment de revenus pour l'essentiel, avec des réductions de revenus équitablement partagées.

Cet article est republié à partir de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article original.