Une nouvelle recherche menée par des experts du logement de l'USC révèle que le manque de loyer abordable est un problème plus grave qu'on ne le pensait auparavant, non seulement dans les grandes villes côtières, mais dans une grande partie des États-Unis.

Les résultats proviennent d'une nouvelle méthode élaborée par des chercheurs de l'USC Price School of Public Policy pour fournir aux décideurs une image plus précise des conditions du marché locatif. Cela permet de montrer une pression croissante sur les travailleurs ainsi que les défis auxquels les entreprises sont confrontées dans le recrutement de main-d'œuvre. Les résultats soulignent également comment les méthodes traditionnelles de calcul de la charge locative déforment souvent considérablement les conditions du monde réel.

"L'étude montre une inadéquation croissante des loyers et des revenus, comment les loyers augmentent plus vite que les salaires. C'est un problème d'abordabilité aigu parmi les personnes les plus pauvres, mais cela affecte un plus grand nombre de personnes, " a déclaré Dowell Myers, professeur d'urbanisme et de démographie à l'USC Price et directeur du Population Dynamics Research Group de l'école.

Washington, D.C., était la région métropolitaine la moins abordable dans l'ensemble du pays. Quatre des 10 métros les moins abordables se trouvent en Californie :San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino et Sacramento. Les villes les plus abordables se trouvent à l'intérieur des terres, dont Atlanta, Salt Lake City, Las Vegas et Phoenix.

L'étude a récemment été publiée dans la revue à comité de lecture, revue de recherche sur les politiques Paysage urbain , produit par le Département américain du logement et du développement urbain.

Recalculer le loyer abordable

La méthode qui prévaut pour évaluer le manque d'abordabilité est la charge locative excessive, mesurée par le pourcentage de locataires qui consacrent plus de 30 % du revenu de leur ménage au loyer. Mais cette technique présente des lacunes car elle ne distingue pas très bien les degrés d'accessibilité locale. Cela conduit également à des anomalies, comme trouver que l'abordabilité à San Francisco ou à Washington, D.C., est meilleur que la moyenne nationale, dit Myers.

Au lieu, la nouvelle méthode utilisée par les chercheurs est conçue pour mesurer l'inadéquation croissante entre la hausse des loyers et des revenus d'une manière qui permet de distinguer plus précisément les zones métropolitaines au fil du temps, tout en isolant les problèmes aux niveaux des revenus faibles et moyens. Il utilise un indicateur que les chercheurs appellent le « quartile mismatch constant, " qui utilise les mêmes données de recensement dans une conception différente pour comparer les changements dans la distribution des loyers et des revenus par rapport à leurs valeurs dans une année de base - 2000 dans cette étude, qui précède à la fois la bulle immobilière et la Grande Récession - jusqu'en 2016.

La répartition des loyers a augmenté dans le pays et dans la plupart des régions métropolitaines, tandis que les répartitions des revenus se sont très peu améliorées. Par exemple, depuis 2000, le paiement médian du loyer à l'échelle nationale a augmenté de 17,2 % (en dollars de 2016) tandis que le revenu annuel médian des locataires a en fait légèrement diminué, à partir de 38 $, 468 à 37 $, 500 (-2,5 pour cent).

L'étude utilise l'indicateur d'inadéquation pour classer les 50 plus grandes régions métropolitaines en termes d'accessibilité locative, sur la base des données du recensement de 2000 et de l'American Community Survey. Il classe les locataires en quatre quartiles à travers les zones métropolitaines en utilisant des seuils définis en 2000 et mis à jour pour l'inflation. L'évolution des répartitions est révélée en triant les locataires 2016 dans ces quartiles constants qui représentent les loyers hauts et bas traditionnels d'un quartier.

Comment les loyers ont changé, à L.A. et au-delà

A l'échelle nationale, l'étude montre de légers changements dans la répartition des revenus, mais de gros changements dans les loyers. Alors que les revenus des locataires ont légèrement augmenté pour inclure 25,9% des locataires dans la tranche supérieure en 2016, 39,1% de tous les locataires américains payaient désormais des loyers dans le quartile supérieur, un décalage vers le haut de 14,1 pour cent.

Le cas de Los Angeles est plus extrême que les changements nationaux. Dans la région métropolitaine de L.A., il y a eu un léger déplacement à la hausse des revenus dans le quartile supérieur - maintenant 29,3 pour cent, une augmentation de 4 points de pourcentage, mais le changement à la hausse des paiements de loyer depuis 2000 était bien plus important - maintenant 54,4 pour cent, une augmentation de 29 points de pourcentage. Près de la moitié de tous les locataires de L.A. sont désormais obligés de payer ce qui était auparavant des loyers de premier ordre, même si le nombre de hauts revenus a relativement peu augmenté. Ajusté pour l'augmentation des revenus, cela correspond à un net décalage vers le haut et à un décalage de 25,2 points de pourcentage, dit l'étude.

Inversement, L.A. a perdu 14% des locations du quartile le plus bas, même si la part des locataires à faible revenu est restée pratiquement inchangée (-0,5 %). Ainsi, L.A. a été témoin d'un stress croissant sur les segments bas et haut du marché, un décalage total de 38,6 pour cent.

Les 10 métros les moins abordables au total sont Washington, D.C., San Diego, Plage de Virginie, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, La Nouvelle Orléans, Miam, Denver, Houston et Sacramento. Les loyers du quartile supérieur ont augmenté bien plus que les revenus dans tous ces domaines, et d'importantes pertes de locations à bas prix ont également été subies.

"Les nouveaux résultats mesurent le stress croissant ressenti par les locataires à tous les niveaux de la distribution des revenus, montrant à quel point une part plus importante est forcée dans les tranches de loyer supérieures par rapport à avant, " a déclaré Myers.

Par comparaison, d'autres métros éloignés des côtes s'en sont mieux tirés; par exemple, L'inadéquation de l'abordabilité de Chicago dans le quartile supérieur de la location n'a augmenté que d'un changement net de 14,5 points de pourcentage. D'autres régions métropolitaines s'en tirent encore mieux, comme Dallas (net 12.8), Kansas City (9,7) et Atlanta (8,3). Toutes ces augmentations sont inférieures à la moyenne nationale, signifiant un décalage plus petit et moins de stress sur les locataires.