Il n'y a pas si longtemps, le boom immobilier australien battait son plein. Les investisseurs pariaient sur la hausse des valeurs immobilières, qui a augmenté de 13 % à Sydney et de 15 % à Melbourne d'ici la mi-2017. Aujourd'hui, le retrait des acheteurs étrangers et les restrictions prudentielles sur les prêts lâches aux investisseurs locaux ont révélé à quel point le boom était creux.

Tout au long du boom, les politiciens et les experts immobiliers ont toujours affirmé que l'approvisionnement fourni améliorerait l'abordabilité. Comme nous le voyons maintenant, lorsque le prix d'un bien immobilier baisse, le désir de le construire aussi. C'était le prix effréné croissance qui sous-tend les appels des développeurs à ajouter de l'offre, pas un désir de rendre le logement plus abordable.

Nous assistons maintenant à une baisse rapide des approbations et des mises en chantier en raison de la demande spéculative des investisseurs, et l'argent qu'il a apporté au marché, est tombé.

Ironiquement, la baisse des prix n'améliorera pas l'abordabilité pour les personnes exclues du marché. Les banques resserrent les pratiques de prêt et la stagnation de la croissance des salaires limite la capacité d'achat de ceux qui sont piégés dans l'économie à faible revenu. Vrai, la baisse des prix est la bienvenue pour certains premiers acheteurs qui trouvent désormais un achat possible. Mais l'inflation rapide des prix des logements a depuis longtemps dépassé de loin la capacité de la plupart des ménages à faible revenu d'acheter une maison.

Notre analyse pour la NSW Community Housing Industry Association (CHIA NSW) et Homelessness NSW, en s'appuyant sur les récentes recherches AHURI, montre que le marché ne peut pas répondre à environ 12% des besoins de tous les ménages. Seul un tiers d'entre eux sont logés hors marché dans des logements sociaux ou communautaires. Les autres sont dans des maisons surpeuplées, stress locatif ou même sans-abri.

Face au ralentissement du marché immobilier, ces mêmes experts immobiliers mettent désormais en garde contre toute action qui freinerait davantage les investissements spéculatifs dans le logement. Cependant, c'est précisément le moment de s'attaquer aux problèmes qui se sont accumulés depuis de nombreuses années et de mettre la dynamique du système de logement sur une voie plus abordable.

Faire reculer l'activité spéculative en réduisant le gearing négatif et les abattements fiscaux sur les plus-values, lutter contre les pratiques de prêt inappropriées, et la réglementation croissante sur les pratiques de construction inacceptables devrait toutes être suivies sérieusement à tous les niveaux de gouvernement.

Fournir les logements dont nous avons besoin

La plus grande question qui reste alors est :quel est l'avenir du système d'offre de logements à travers l'Australie ?

L'histoire nous a montré que les investissements du secteur privé ne peuvent à eux seuls fournir les logements nécessaires, surtout pour les plus vulnérables. Elle ne peut pas non plus produire un approvisionnement constant tout au long de ses cycles d'expansion et de récession. C'est donc aussi le moment de reprendre la conversation sur comment pour livrer les logements dont on a le plus besoin, et qui devrait le faire, surtout pour ceux qui font face à un stress locatif chronique.

Les marchés n'ont jamais fourni de logements abordables aux personnes à faible revenu sans subvention des gouvernements. En réalité, une montagne de subventions et d'allégements fiscaux ont été jetés sur le marché privé pour soutenir un tel objectif. Celles-ci vont de Commonwealth Rent Assistance pour soutenir la location privée et les subventions aux premiers acheteurs, à un endettement négatif et à un allégement fiscal sur les plus-values ​​pour les investisseurs et les propriétaires, mais n'ont eu aucun effet perceptible sur l'abordabilité.

La confiance dans les marchés a prévalu au cours des 30 dernières années. Par conséquent, les alternatives ont été écartées.

Pour couvrir l'arriéré des besoins non satisfaits et des besoins futurs, notre nouvelle recherche commandée par CHIA NSW et Homelessness NSW prédit que, au cours des 20 prochaines années, deux sur dix les nouvelles maisons devraient être destinées au logement social et un autre un sur dix pour un logement abordable. Il suffit de transférer ce tiers de la construction à des fournisseurs de logements à but non lucratif, soit le secteur communautaire ou le gouvernement, réduirait les coûts de livraison – en perdant d'un seul coup la majoration de 20 % des développeurs.

Plus généralement, les fonds nécessaires pour soutenir un programme de logements abordables durables pourraient facilement être compensés par les économies résultant de la suppression des subventions fiscales inefficaces et inflationnistes actuelles aux investisseurs privés.

Le défi d'une telle tâche ne peut être sous-estimé. Pourtant, cela présente une opportunité considérable de résoudre une série de problèmes interdépendants liés à la manière dont le logement est fourni en Australie. Voici quatre des plus grands.

1. Stabiliser le marché du travail de la construction

Le développement de logements sociaux et abordables sous-tendrait l'industrie de la construction avec un flux constant de financement pour la construction de logements à long terme. Les industries du bâtiment mobilisent des effectifs considérables. Des flux de travail stables atténueraient la chute spectaculaire de l'emploi qui accompagne les ralentissements de l'immobilier.

Des rapports récents ont noté le déclin accéléré de l'industrie de la construction. La Banque de réserve avertit que les chocs sur les salaires et l'emploi représentent une menace pour l'économie.

2. Soutenir la planification pour un approvisionnement prévisible

Le système de planification gagnerait à ce qu'une grande partie des besoins de logement projetés soient satisfaits et fournis de manière plus prévisible. L'incertitude des cycles d'expansion et de ralentissement du logement rend presque impossible une planification raisonnable de la croissance démographique et la mise en œuvre d'objectifs de planification stratégique dans nos villes et nos régions.

Planification des grandes infrastructures, comme les hôpitaux, écoles et transports, dépend de l'arrivée de nouveaux logements en temps opportun. Des politiques générales de zonage d'inclusion et des ventes de terrains publics à prix réduit pour soutenir l'offre de terrains pour des logements abordables doivent être des conditions préalables.

3. L'avantage d'investir dans le logement abordable

Si les dépenses publiques pour le logement peuvent être investies dans les actifs eux-mêmes (par exemple, par une participation au capital du développement), les dépenses seront retenues à la fois pour un objectif social durable et en tant que contribution positive à la base d'actifs accumulée du gouvernement.

Un bien conçu, grande échelle, programme à but non lucratif pourrait signifier qu'investir dans de nouveaux logements devient un élément positif pour les bilans de l'État et du pays. Cela nécessite un changement de comportement et d'état d'esprit de certains fonctionnaires du Trésor qui considèrent souvent le logement social comme un handicap.

4. Générer de larges dividendes de productivité

D'autres recherches récentes pour CHIA NSW montrent que l'investissement dans des logements sociaux et abordables convenablement situés a des avantages économiques beaucoup plus larges. Il s'agit notamment d'économies de temps de déplacement pour les travailleurs à faible revenu actuellement repoussés dans les banlieues extérieures, ainsi que l'amélioration du capital humain résultant des impacts positifs à long terme sur les revenus des ménages.

De la même manière, les budgets publics bénéficient de la réduction de la demande de services sociaux.

En bref, les arguments économiques fondés sur des données probantes pour l'investissement du gouvernement dans le logement social et abordable sont solides. Compte tenu des retombées imminentes d'une crise immobilière à la suite du plus grand boom immobilier de l'histoire australienne, il est maintenant temps d'agir et de remodeler le système de logement du pays à long terme.

Mais avons-nous des gouvernements capables de concevoir les changements politiques nécessaires ou ayant le courage de les mettre en œuvre ? Temps, et les prochaines élections, dira.

Cet article est republié à partir de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article original.