Alors que les analystes attribuent souvent la crise au système fiscal chinois, au financement foncier, à l'intervention de l'État et à divers autres facteurs, des recherches récentes de l'Université du Michigan ont révélé un aspect souvent négligé :la nature concentrée du secteur immobilier.

L'étude, dirigée par Lan Deng, professeur d'urbanisme et de planification régionale, a examiné le secteur immobilier chinois du début des années 2000 à 2018. Elle a révélé que le secteur était de plus en plus concentré, les grandes entreprises représentant une part croissante de la production de logements du pays. qui a joué un rôle important dans le ralentissement du marché.

Par exemple, les cinq plus grands promoteurs immobiliers en Chine représentaient 30 % de la production totale de logements du pays en 2018, contre une part de 13 % aux États-Unis. La production de logements aux États-Unis ne représentait qu'environ un quart de ce que la Chine a produit en 2018. la dernière décennie.

Le China Real Estate Top 10 Research Group souligne également cette concentration :parmi les 10 000 sociétés de promotion immobilière enregistrées dans le pays, la part de marché des 100 plus grandes sociétés, mesurée par le chiffre d'affaires, est passée de 28 % en 2012 à 58 % en 2018. .

Les conséquences de la faillite de tels conglomérats sont vastes, comme le démontrent Evergrande et Country Garden, les deux principaux promoteurs immobiliers en Chine. Evergrande, qui comptait autrefois une construction annuelle de 72 millions de mètres carrés, a déposé une demande de mise en faillite en août 2023.

Country Garden, dont la production annuelle de logements était environ deux fois supérieure à celle d'Evergrande avant la pandémie, a fait défaut en octobre 2023 et a fait face à une demande de liquidation de son créancier l'année suivante, selon les dernières informations. L'effondrement de ces leaders de l'industrie a mis un frein à l'ensemble du marché immobilier chinois.

La concentration du secteur immobilier en Chine est principalement due aux avantages dont bénéficient les grands promoteurs, selon l'étude. Les grands promoteurs avaient souvent accès à des capitaux à faible coût. En Chine, toutes les grandes banques appartiennent à l'État et la capacité des banques à prêter est donc fortement réglementée par l'État.

Préoccupés par la dépendance économique excessive du pays à l'égard du secteur immobilier, seuls les promoteurs mandatés par l'État et considérés comme présentant un faible risque pouvaient obtenir des prêts bancaires. Il s'agissait généralement de grands promoteurs ayant des liens directs ou indirects avec l'État.

Un autre facteur qui a contribué à la concentration a été le modèle chinois de prévente sur le marché immobilier. Dans le modèle de prévente, l'acompte des acheteurs, ainsi que leurs prêts hypothécaires, sont transférés aux promoteurs pendant le processus de développement, qui sont ensuite utilisés comme capital de développement. En raison des risques associés aux préventes, les acheteurs de maison en Chine préféreraient acheter des logements auprès de grandes entreprises ayant des antécédents bien établis.

Le système de marché foncier ouvert de la Chine a également favorisé les grands promoteurs. En Chine, les terres appartiennent à l’État et sont vendues au plus offrant via un processus d’enchères. En conséquence, seuls les promoteurs disposant de ressources financières suffisantes peuvent remporter l’appel d’offres – il s’agit généralement de grands promoteurs. Depuis 2006, le gouvernement central chinois a imposé un système de quotas fonciers qui limite la quantité de terres que les gouvernements locaux peuvent fournir pour le développement urbain.

En conséquence, de 2004 à 2018, l’augmentation annuelle du coût des terrains a été en moyenne d’environ 17 %, tandis que l’augmentation annuelle moyenne du prix des logements était d’environ 9 %. Le fait que le coût des terrains ait augmenté à un rythme beaucoup plus rapide que les prix des logements indique une baisse de la marge bénéficiaire du développement immobilier au fil du temps, ce qui rend la tâche difficile pour les petits promoteurs.

"La concentration du secteur immobilier non seulement exacerbe les défis pour l'économie nationale, mais entraîne également des impacts négatifs sur les économies locales", a déclaré Deng.

Le secteur immobilier a contribué à environ 20 % du PIB chinois. Les grands promoteurs se sont souvent développés à l'échelle nationale, à la recherche de nouvelles opportunités de développement en dehors de leurs villes d'origine, en particulier dans les régions où les coûts fonciers sont plus faibles, ce qui entraîne une offre excédentaire de logements dans ces endroits.

Par exemple, les 30 plus grandes sociétés de promotion immobilière de Chine construisaient en moyenne dans 80 villes en 2017, contre une moyenne de seulement cinq villes en 2003. Evergrande est passée de la construction dans 25 villes en 2009 à la construction dans 228 villes en 2018.

À mesure que les entreprises se développaient dans les villes, le développement immobilier devenait moins une activité locale, dans la mesure où les bénéfices générés par l'achat de maisons par les résidents locaux étaient souvent renvoyés aux sièges sociaux de ces entreprises, qui sont généralement situés dans des régions plus prospères, contribuant ainsi à l'augmentation des disparités régionales. , selon l'étude.

En outre, lorsque les marchés locaux évoluent dans une direction négative, ces grandes entreprises nationales pourraient rapidement retirer leurs investissements des régions moins développées, comme cela a été le cas lors de la pandémie de COVID-19. Selon l'étude, cela expose les économies locales, souvent dépendantes de l'immobilier comme moteur de croissance, à des conséquences désastreuses avec peu d'activités de développement.

L'étude est publiée dans la revue Housing Studies. .