Les ménages américains détiennent l'essentiel de leur patrimoine en épargne-retraite (33 %) et en capital immobilier (29 %). Sur ce montant, la valeur nette du logement a dépassé 25 000 milliards de dollars, selon les dernières données de la Réserve fédérale. Il n'est pas surprenant que les propriétaires ayant une dette hypothécaire répugnent à abandonner leur maison lors d'une saisie et peuvent défier la logique financière pour éviter de faire défaut sur leurs prêts.

Des recherches récentes sur les défauts de paiement hypothécaires montrent que les emprunteurs de prêts immobiliers continuent souvent à effectuer des paiements hypothécaires même lorsqu'ils sont gravement sous-marins, lorsque le montant du prêt dépasse la valeur de leur maison. "Les propriétaires accordent une très grande valeur au fait de rester dans leur maison, parfois à grands frais pour eux en continuant à effectuer des versements hypothécaires, en jetant de l'argent après le mal", a déclaré Benjamin Keys, professeur d'immobilier à Wharton. Outre le coût financier du défaut de paiement, les emprunteurs sont également confrontés à "une composante morale" en termes de stigmatisation liée au défaut de paiement et aux frais de déménagement, a-t-il expliqué.

Naturellement, les propriétaires sont réticents à donner leur maison en garantie. Pour la première fois, un document de recherche intitulé "Le coût de la garantie des consommateurs :preuves du regroupement" par des experts de Wharton et d'ailleurs a capturé le degré de cette aversion chez les propriétaires à déposer leur maison en garantie. Keys a co-écrit l'article avec Benjamin L. Collier et Cameron Ellis, tous deux professeurs de gestion des risques, des assurances et des soins de santé à la Fox School of Business de l'Université Temple; Collier est également chercheur à Wharton.

Il n'est pas possible de déterminer ce degré d '«aversion pour les garanties» à partir des données sur la dette hypothécaire, car la plupart des prêts immobiliers nécessitent une garantie sous une forme ou une autre, a noté Keys. Il a mis cela en contexte :environ 80 % de toutes les dettes des ménages aux États-Unis sont garanties, et l'immobilier garantit environ 90 % de ces prêts.

Les chercheurs ont surmonté cet obstacle en trouvant un proxy utile dans les données du programme fédéral de prêt en cas de catastrophe, qui offre des prêts subventionnés aux ménages qui ont subi une catastrophe naturelle (par exemple, ouragan, tornade, incendie de forêt) pour la réparation des dommages causés à leur résidence principale et le remplacement des biens détruits. Dans le cadre du programme, ceux qui empruntent plus de 25 000 $ doivent déposer leur résidence principale en garantie. "Ce cadre unique fonctionne comme une quasi-expérience parfaite pour isoler la valeur de la garantie des propriétaires", a déclaré Keys.

Degré d'aversion collatérale

L'analyse des données du programme fédéral de prêts en cas de catastrophe a montré "à quel point les emprunteurs détestent fournir des garanties", a noté Keys. La recherche a révélé que 30 % de tous les emprunteurs « regroupés » au seuil non garanti de 25 000 $; des prêts plus importants que ceux qui les obligeaient à donner leur maison en garantie.

L'analyse a estimé le degré médian d'aversion aux garanties à 40 % :lorsque le seuil est de 25 000 USD, la moitié des emprunteurs éligibles pour emprunter 40 000 USD n'ont emprunté que 25 000 USD, renonçant à 15 000 USD de crédit subventionné. "Même les propriétaires qui sont actuellement sous l'eau - et ne perdraient aucun capital s'ils faisaient défaut - se regroupent généralement au seuil non garanti", a déclaré Keys. "Les coûts financiers du défaut et les coûts moraux du défaut sont les mêmes quelle que soit l'utilisation de la garantie, donc la seule chose qui varie au seuil est la peur d'être expulsé de chez eux."

Les données couvraient trois périodes du programme fédéral de prêts en cas de catastrophe entre 2005 et 2018, au cours desquelles le montant maximal du prêt sans garantie est passé de 10 000 $ à 25 000 $. Pour la période 2014-2018, 33 % des emprunteurs ont opté pour un prêt de 25 000 USD, même si nombre d'entre eux étaient éligibles pour des montants de prêts subventionnés nettement plus importants.

"En additionnant l'aversion des garanties pour tous les groupeurs, nous estimons que les emprunteurs ont renoncé à plus de 1,1 milliard de dollars de crédit subventionné de ce programme fédéral afin d'éviter de déposer des garanties", a déclaré Keys. "C'est beaucoup de crédits bon marché abandonnés."

Keys a précisé que ce n'est pas parce que 33 % des emprunteurs se regroupent au seuil que les autres ne sont pas réticents. "C'est simplement que les avantages de la garantie l'emportent sur les coûts du regroupement en prenant un petit prêt subventionné."

Le document a également révélé que les taux de défaut chutent de 35 % lorsque les prêts sont garantis. "Cette grande ampleur est similaire à l'amélioration de la cote de crédit d'une personne de 100 points en termes de défaut de paiement prévu", a déclaré Keys.

Points à retenir pour les décideurs

L'un des points à retenir du document pour les décideurs est l'option de tarification différentielle des prêts garantis et non garantis. "Dans un marché privé, nous nous attendrions à ce que les forces de la concurrence exigent des prêteurs qu'ils offrent aux consommateurs quelque chose en échange de l'affichage de leur maison en garantie", a déclaré Keys. "Compte tenu des grandes différences de défaut, nous nous attendrions à ce que les prêteurs puissent se permettre - sur une base ajustée au risque - de réduire le taux d'intérêt pour ceux qui déposent une garantie. C'est ce à quoi vous vous attendriez, s'il est plus facile de recouvrer la dette alors prévu les pertes sur les prêts diminueraient et les taux d'intérêt chuteraient."

Mais dans le programme fédéral de prêt en cas de catastrophe, les emprunteurs ne reçoivent rien pour avoir déposé leur maison en garantie, donc ils subventionnent essentiellement les emprunteurs plus risqués qui ne déposent pas de garantie, a souligné Keys. "Une approche que les décideurs politiques pourraient adopter serait d'accorder une réduction des taux d'intérêt et de réduire les coûts d'emprunt pour ceux qui garantissent leurs prêts. Cela encouragerait davantage de personnes à déposer des garanties, ce qui réduirait le regroupement, et réduirait les défauts de paiement dans le programme, même en accordant des prêts plus importants. Cela pourrait être un moyen d'évaluer le risque avec plus de précision et d'attirer potentiellement plus de personnes dans le programme."

L'étude a été publiée par le National Bureau of Economic Research .