Les magasins, les bureaux, les gymnases et les appartements dominent la zone « à usage mixte » de Brisbane. Crédit :Rachel Gallagher, auteur fourni
COVID-19 a peut-être déclenché le déclin du CBD australien, mais notre recherche récemment publiée montre comment les décisions de planification avaient déjà créé des villes qui manquaient de résilience.
L'évolution de nos préférences professionnelles a mis en évidence la vulnérabilité de nos villes aux chocs économiques. Les mesures visant à inciter (ou contraindre) les employés à retourner au bureau peuvent n'être qu'une solution à court terme pour les quartiers aux prises avec une faible circulation piétonnière.
Les pratiques de zonage historiques ont créé des zones distinctes d'activités résidentielles, commerciales et industrielles dans nos villes. Cette pratique a créé des quartiers entiers comme le CBD et des banlieues résidentielles dédiées à un usage unique.
Le manque de diversité résultant de ce modèle de développement réduit finalement la résilience lorsque les conditions changent. C'est sans doute l'un des plus grands échecs de l'urbanisme.
Les endroits les plus résistants pendant les fermetures de COVID-19 étaient ceux qui avaient un mélange d'emplois industriels diversifié. Cela signifiait qu'ils ne dépendaient pas d'un seul secteur pour les emplois - et les impacts du verrouillage variaient d'un secteur à l'autre.
Par exemple, la dernière zone industrielle restante du centre-ville de Melbourne, Port Melbourne, offre un mélange diversifié de production ainsi que des services commerciaux. C'était l'un des lieux de travail les plus résistants d'Australie aux impacts du COVID. Cet exemple offre un aperçu précieux d'un quartier véritablement "à usage mixte".
Les territoires aux usages diversifiés sont devenus l'objectif des nouvelles politiques d'aménagement qui ont émergé dans les années 1980. En introduisant des changements de zonage, les décideurs espéraient reproduire les environnements dynamiques, denses et localisés des villes plus anciennes qui ont précédé l'essor des voitures.
Cependant, nos recherches montrent que les politiques visant à accroître la diversité de l'utilisation des terres font le contraire dans la pratique.
Zonage proposé en 1952, divisant Brisbane en zones résidentielles, commerciales, industrielles et de loisirs. Crédit :Conseil municipal de Brisbane
Que montrent les recherches ?
Nos recherches ont suivi les changements d'utilisation des terres et de zonage pour plus de 10 000 parcelles de terrain à Brisbane de 1951 à 2021. Nous avons sélectionné six quartiers situés à 1-10 km du centre-ville. Ces quartiers sont désormais zonés à usage mixte et à haute densité, avec une utilisation des terres plus diversifiée comme objectif.
Nous avons créé un ensemble de données complet en numérisant l'utilisation historique des terres (1951) et les cartes de zonage (1952 et 1987) et en les intégrant aux données de 2021.
Nos recherches ont révélé une forte augmentation des terres faisant l'objet d'un zonage commercial dans toutes les zones d'étude. Le rezonage d'anciennes zones industrielles est à l'origine de la majeure partie de cette augmentation. Alors que l'utilisation résidentielle est restée l'utilisation dominante des terres dans toutes les zones d'étude, l'utilisation commerciale est passée de 2,3 % de la superficie combinée des terres en 1951 à 28,9 % en 2021.
En conséquence, en 2021, les services commerciaux fournissaient la quasi-totalité des emplois dans ces domaines. La plupart des terrains zonés à usage mixte, ce qui permet une industrie à faible impact (comme les réparateurs de véhicules, les installateurs de magasins et les imprimeurs), ont été utilisés pour des logements, des magasins, des gymnases ou des bureaux.
En permettant une concurrence ouverte entre les usages commerciaux, résidentiels et industriels, la politique visant à diversifier les usages du sol a l'effet inverse de marginaliser l'usage industriel. L'une des raisons est que les sites industriels situés au centre sont souvent vastes et appartiennent à un seul propriétaire, ce qui en fait une cible de choix pour les développeurs.
Les décideurs ont cherché à minimiser le lien entre le déclin industriel et un modèle de croissance économique centré sur le développement immobilier. Au lieu de cela, ils attribuent souvent ce déclin à la mondialisation ou à l'évolution de l'économie.
Pourtant, nos recherches montrent que le zonage industriel protège les terrains industriels. Les zones qui ont été zonées pour des utilisations industrielles plus lourdes en 1987 conservent une sorte d'utilisation industrielle en 2021.
Enquête sur l'utilisation des terres du conseil municipal de Brisbane en 1951. Crédit :Conseil municipal de Brisbane
De quel type d'industrie parlons-nous ?
Aujourd'hui, l'industrie, en particulier la fabrication, n'est plus caractérisée par une production industrielle à grande échelle avec des machines lourdes. La plupart des fabricants australiens sont de petites entreprises, allant des micro-brasseries aux producteurs de vêtements et de textiles et aux magasins de vélos personnalisés.
Et les emplacements des centres-villes attirent les fabricants pour les mêmes raisons qu'ils attirent les entreprises du secteur des services. Ces zones offrent un accès à de vastes marchés, à une main-d'œuvre qualifiée et à des fournisseurs spécialisés.
Pourtant, les sites restants situés au centre et zonés industriels, adaptés à l'équipement industriel et contenant des quais de chargement et d'autres infrastructures de soutien, sont vulnérables au déplacement par le développement résidentiel et commercial.
Comment pouvons-nous améliorer la résilience ?
La perte de revenus pour les entreprises qui dépendent des navetteurs a conduit à faire pression pour que le gouvernement prenne des mesures pour ramener les travailleurs au bureau. Cependant, une plus grande flexibilité rend les travailleurs plus heureux et les espoirs d'un retour aux pratiques pré-pandémiques semblent de plus en plus irréalistes.
L'idée que la terre devrait être mise à son "utilisation la plus élevée et la meilleure", dans une économie qui valorise le développement résidentiel et commercial par-dessus tout, sape la résilience de la ville.
Si le rôle des autorités de planification est de réglementer l'utilisation des terres dans l'intérêt de la communauté, on peut se demander si le simple fait de donner la priorité à son utilisation la plus lucrative y parvient. Les décideurs politiques devraient reconsidérer la planification qui crée une concurrence ouverte entre les utilisations industrielles et résidentielles ou commerciales.
Notre recherche contribue à la preuve croissante que le zonage peut être utilisé pour protéger l'utilisation diversifiée des terres, plutôt que de simplement permettre des conversions d'utilisation des terres. Une planification plus active est nécessaire pour atteindre les objectifs de quartiers urbains véritablement polyvalents.
Cet article est republié de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article d'origine. Les trajets plus longs affectent davantage le coût de la vie dans les grandes villes que les restrictions de zonage
