Autrefois, tout le monde voulait acheter une maison, en quête de plaisir et de sécurité, ainsi que le potentiel de richesse future.

Mais les jeunes Américains achètent bien moins souvent que les générations de leurs aînés, et cela met en danger un grand secteur de l'économie américaine.

Les niveaux d'accession à la propriété des millénaires sont considérablement inférieurs à ceux des générations précédentes à un âge similaire. En 1985, 45,5 % des 25 à 34 ans possédaient un logement aux États-Unis d'ici 2015, cela avait baissé d'environ 25 %.

Étant donné que l'industrie du logement représente actuellement 15 à 18 % du produit intérieur brut du pays, tout changement dans le comportement établi pourrait avoir des conséquences substantielles sur l'ensemble de l'économie.

Les chercheurs comme moi qui s'intéressent à l'avenir de l'économie américaine sont confrontés à des questions difficiles sur la façon dont le comportement des millennials modifie le marché du logement.

Mes recherches récentes suggèrent que les augmentations et les baisses des prix des maisons peuvent être directement liées à l'endroit où les milléniaux choisissent de vivre. Si un changement de comportement à long terme est en cours, et cette génération continue de ne pas acheter de maisons, cela aura un impact très direct sur le PIB.

L'accession à la propriété

La recherche a montré que les jeunes générations sont à la traîne par rapport aux générations précédentes en termes d'étapes importantes comme l'accession à la propriété et le mariage.

L'un des atouts qui distinguent les générations précédentes est la valeur nette de la maison. En 2001, Les membres de la génération X détenaient en moyenne 130 USD, 000 d'actifs, par rapport aux millennials en 2016 qui en détenaient près de 31 % de moins.

Cependant, les actifs attribués à la valeur nette du logement sont soumis aux caprices du marché du logement. Il suffit de demander à n'importe qui encore sous l'eau sur une maison achetée avant la crise financière.

Et la valeur nette d'une maison n'est pas seulement vulnérable aux bouleversements économiques à grande échelle. En réalité, il fluctue constamment.

Âge et coût

J'ai analysé les données du U.S. Census Bureau et de l'American Community Survey d'environ 800 des comtés les plus peuplés des États-Unis, soit environ 85 % de la population, dans une étude qui n'a pas encore été publiée. Les données montrent une tendance assez déconcertante.

Si personne n'a jamais déménagé d'un comté à un autre, presque tous les comtés vieilliraient progressivement en termes d'âge moyen.

Cependant, la migration d'individus principalement plus jeunes a provoqué une escalade de ce changement de vieillissement. Certaines régions vieillissent beaucoup plus rapidement que prévu. Dans ces domaines, les prix des maisons ont été vulnérables aux baisses à long terme.

En d'autres termes, la tendance à la hausse ou à la baisse de la valeur des maisons suit les schémas de migration aux États-Unis.

De 2010 à 2016, les comtés avec des populations vieillissantes étaient environ 50 % plus susceptibles d'avoir connu une baisse de la valeur des maisons que les comtés qui devenaient « plus jeunes ». Sans surprise, les comtés qui rajeunissaient connaissaient souvent des augmentations à la fois de la population et du prix des maisons.

Deux zones qui en fournissent une illustration sont essentielles à l'industrie pétrolière et gazière :la région de Midland-Odessa au Texas et le comté de Ward, Dakota du nord. Les deux zones ont connu non seulement une nette diminution de l'âge des résidents, mais aussi une nette augmentation de la population.

C'est loin d'être un phénomène rural. Dans le comté d'Allegheny, le comté de Pennsylvanie qui abrite Pittsburgh, une augmentation similaire de la population a également diminué l'âge moyen de ses résidents.

Le coût d'une maison

La migration des millennials vers des comtés particuliers a alimenté les transactions immobilières spéculatives.

En 2018, ces transactions atteignent des niveaux juste en dessous des sommets d'avant la crise, représentant près de 11% de toutes les maisons vendues l'année dernière. Les prix sont gonflés par les acheteurs qui cherchent à « retourner » les maisons. Cela oblige les jeunes acheteurs à concurrencer les professionnels, les poussant hors des marchés vers lesquels ils migrent.

Les acheteurs plus jeunes sont encore plus frustrés par le coût de ce que les économistes appellent des frictions. Les frictions comprennent des commissions qui représentent en moyenne 5 à 6 % du prix d'achat, une myriade de frais d'inspection et d'évaluation, ainsi qu'une assurance hypothèque et titre. Tout cela va à l'encontre de la transparence et de la facilité d'accès auxquelles de nombreux millennials se sont habitués dans le monde moderne.

Étant donné que la jeune génération est mieux éduquée, on pourrait s'attendre à des augmentations salariales importantes pour contrer certaines de ces frictions. Mais les récents diplômés âgés de 22 à 27 ans gagnent environ 2 % de moins que leurs prédécesseurs en 1990.

Si les prix des maisons étaient également restés relativement stables, ce ne serait probablement pas un problème. Cependant, de 2000 à nos jours, les prix moyens des maisons ont augmenté d'environ 3,8 % par an, bien que cela varie considérablement d'un comté à l'autre.

Alors que les zones urbaines continuent d'attirer de nouveaux résidents, de nombreux jeunes peuvent avoir besoin de réévaluer la véritable valeur qu'offre l'accession à la propriété. Pendant ce temps, les générations plus âgées commencent probablement à prendre conscience de l'impact de la migration millénaire sur le rêve américain. Si vous habitez dans une région qui vieillit plus vite que le rythme naturel, the probability of your home value decreasing is very real.

Cet article est republié à partir de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article original.