Le Dr Hamed Ghoddusi donne un cours d'économie au Babbio Center de Stevens. Ses recherches sur les déductions hypothécaires suscitent de l'intérêt alors que la nouvelle législation modifie la façon dont les maisons peuvent être utilisées comme boucliers fiscaux. Crédit :Institut de technologie Stevens
Chaque locataire a essayé de faire le calcul pour déterminer s'il était plus logique d'acheter une maison, plutôt que de continuer à louer.
Rares sont ceux qui sont aussi équipés pour le faire que Hamed Ghoddusi.
Ghoddousi, professeur assistant de finance à la School of Business, a développé un modèle pour explorer l'efficacité d'une hypothèque comme bouclier fiscal dans un contexte d'incertitude. Et lorsqu'il a décidé d'acheter la maison du comté d'Hudson qu'il louait depuis son arrivée au Stevens Institute of Technology il y a six ans, ses calculs ont montré qu'il était arrivé en tête en comparant les déductions hypothécaires au loyer élevé qu'il payait.
Puis, Donald Trump a signé le Tax Cuts and Jobs Act. Soudainement, Les déductions SALT ont été plafonnées à 10 $, 000—extrêmement punitif dans les hauts revenus, les États à fiscalité élevée comme le New Jersey – et les calculs de Ghoddusi sont passés par la fenêtre.
"Ils disent d'écrire ce que vous savez, " dit Ghoddusi. " Dans ce cas, c'était peut-être plus comme réécrire ce que vous savez?" Son travail, écrit en collaboration avec Mohamad Afkhami, un doctorat candidat à Stevens est signalé dans le Journal de la dynamique économique et du contrôle .
Cependant, la réécriture a donné encore plus de visibilité à ce sujet, en tant que propriétaires, les entreprises et les collectivités locales évaluent l'impact de la loi de 2017 sur les réductions d'impôt et l'emploi. Sur la base des résultats de son modèle, il s'attend à ce que les prix des maisons et la demande soient élevés, des endroits très taxés comme le New Jersey à tomber, avec un impact prévisible sur le recouvrement des impôts fonciers.
Le composant le plus unique du modèle est qu'il tient compte de l'incertitude et, En réalité, la volatilité peut être une bonne chose pour les ménages alors qu'ils se préparent à déclarer leurs impôts. Dans une application du modèle, Ghoddusi a examiné les avantages d'un prêt hypothécaire à taux variable, ou ARM, contre un taux fixe. Les prêts ARM ont tendance à offrir un taux d'intérêt inférieur au début de l'hypothèque; après un certain temps, le taux est recalculé en fonction de l'indice auquel l'hypothèque est liée.
La sagesse conventionnelle est qu'un ARM devient plus cher lorsque les taux d'intérêt grimpent en flèche. Mais quand ces taux augmentent, un propriétaire est plus susceptible de déduire ces frais d'intérêt plus élevés, les transformer en économies d'impôt, ce qui signifie que le coût effectif attendu d'un ARM est inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe avec un taux d'intérêt moyen égal, dit Ghoddousi.
Le modèle de Ghoddusi aide un emprunteur à prendre la meilleure décision hypothécaire en quantifiant la valeur attendue des déductions d'intérêts hypothécaires sur la durée du prêt. Le modèle prend en compte des facteurs tels qu'un prêt à taux fixe ou révisable, la durée et les taxes locales pour déterminer le coût total de l'hypothèque.
"Je ne connais aucun autre modèle qui examine l'effet de l'incertitude sur la valeur attendue de la déductibilité des intérêts hypothécaires, ", a-t-il déclaré. "La volatilité peut ne pas être mauvaise pour certains ménages qui sont proches du seuil de déduction standard."
En outre, les emprunteurs qui peuvent reporter des procédures médicales électives ou des dons de charité, en les combinant en une seule année, peut être en mesure de dépasser occasionnellement la déduction forfaitaire, créant une protection fiscale supplémentaire.
Ghoddusi travaille déjà sur des idées futures pour les applications de son modèle. Le plus important est peut-être de savoir comment les réductions d'impôts de Trump affectent les prix des maisons dans différents États, un sujet que l'article original aborde.
"Avoir autant de collègues ici qui pensent dans ce cadre (d'analyse et de modélisation) est très utile et facilite l'identification des domaines d'intérêt qui peuvent créer un impact."
"Des endroits comme le Texas ou la Floride, où il n'y a pas d'impôt sur le revenu, vous ne verrez pas beaucoup d'effet, parce que les propriétaires profitent de toute façon de la déduction forfaitaire, " dit-il. " Mais dans des endroits comme le New Jersey, New York et Californie, où les impôts locaux sont élevés, vous voyez maintenant la déduction SALT plafonnée à 10 $, 000. Il y a donc moins d'incitation financière à acheter une maison dans ces endroits, ce qui signifie que les prix devraient baisser."
Ghoddusi vivait auparavant à Austin, un foyer d'énergie, c'est ainsi qu'il a fait ses débuts dans la finance énergétique. Mais après avoir déménagé dans la région de New York, il s'est vite rendu compte s'il voulait faire des recherches qui créent un impact, un bon endroit pour regarder serait l'immobilier.
L'impact de son travail l'a même surpris à l'occasion, comme lorsqu'il a présenté les résultats de son modèle à d'autres chercheurs dans le domaine de la finance.
"Ce genre de travail attire toujours l'attention, parce que tout le monde fait face à des hypothèques d'une manière ou d'une autre, " dit-il. " Mais maintenant, alors que j'arrive à la fin de mes séminaires, Je vois tous ces visages déçus de gens qui n'ont peut-être pas tenu compte de l'effet des franchises dans le calcul de leur coût effectif du capital. Et ce sont des professeurs de finance qui sont sophistiqués sur ce sujet, donc je sais qu'il y a un besoin de plus de compréhension au niveau de l'acheteur."
