Depuis 2007, la plupart des humains vivent en ville. Bien qu’il s’agisse d’une tendance relativement récente, nombre de nos colonies contiennent des modèles de rues, d’îlots et de bâtiments qui se sont développés au fil des siècles. Ces modèles, qui constituent collectivement ce que nous appelons la « forme urbaine », sont loin d'être une toile de fond neutre :ils influencent qui vit où, quelles entreprises s'implantent dans quels endroits et ce qui rend certaines zones plus diversifiées que d'autres.
« De bas en haut » et « de haut en bas » sont des termes souvent utilisés pour désigner les deux extrémités de la vaste gamme de formes urbaines. La démarche ascendante fait référence à des quartiers qui se développent naturellement et progressivement, sans qu’un plan directeur strict guide leur développement. Le mode descendant, en revanche, fait référence à une forme urbaine conçue par des auteurs singuliers, avec des contrôles et des idéaux beaucoup plus stricts sur la façon dont elle devrait se développer au fil du temps.
Si nous regardons les quartiers de bas en haut à vol d'oiseau, nous avons tendance à voir une variété de tailles d'îlots, de largeurs de rues et d'espaces publics, et souvent des tracés de rues ressemblant à des labyrinthes. En comparaison, les zones descendantes ont tendance à être moins variées, avec des preuves claires de la vision et des valeurs de leurs auteurs concernant la géométrie urbaine et la nature de l'espace public – les systèmes de grille et les grands boulevards abondent. De nombreuses villes ont des quartiers ascendants et descendants côte à côte, héritages de différentes époques politiques et socio-économiques.
Les villes reflètent également les valeurs du temps, du lieu et de l’histoire. Aujourd'hui, il y a de nombreux débats sur le développement ascendant et sur la manière dont il favorise les communautés et l'identité des quartiers, tandis que les empreintes durables des régimes imposés d'en haut sont encore clairement visibles dans les villes contemporaines du monde entier.
Pendant des siècles, les architectes, les urbanistes et les philosophes ont suggéré que les zones ascendantes des villes avaient tendance à être plus inclusives que les zones descendantes, soutenant un plus large éventail de classes économiques. Cependant, prouver de manière décisive une telle théorie s'est avéré un défi.
Le lien entre forme urbaine, classe sociale et diversité économique suit deux lignes de pensée.
Le premier est une extension de l’écologie. Dans les habitats naturels qui se sont développés lentement au fil du temps – grâce à des processus ascendants – nous avons tendance à observer un large éventail d’espèces. Cependant, dans les habitats planifiés – construits beaucoup plus rapidement de manière descendante – ce type de richesse est souvent nettement absent. Une croissance lente a tendance à produire plus de complexité et de diversité, et cette idée est souvent étendue aux théories de la forme urbaine.
La deuxième ligne de pensée est économique. Considérez la diversité des espaces publics dans les quartiers ascendants :rues, ruelles, places, parcs, cours de différentes tailles, etc. Cette variété d'espaces publics crée différentes qualités de lumière et d'air, ainsi qu'un large éventail de conditions favorables et moins favorables.
Un marché immobilier plus varié devrait, en théorie, émerger comme un sous-produit de cette diversité :un appartement sombre et mal ventilé est moins cher qu'un appartement lumineux et aéré; une habitation donnant sur une place agréable est plus commercialisable qu'une habitation située à côté d'une ruelle étroite. Ces espaces variés peuvent accueillir une population variée :une gamme d'âges, de tailles de ménages et de niveaux de revenus différents, vivant tous côte à côte.
Dans un quartier hiérarchisé, une telle variété est souvent absente, car les bâtiments, les rues et les espaces publics ont tendance à être plus uniformes. Cette homogénéité devrait, en théorie, limiter la diversité de la population.
Fin 2021, nous avons mené des recherches sur la relation entre forme urbaine et habitat. Nous avons étudié deux districts à Barcelone et deux à Madrid, avec un ascendant et un descendant dans chaque ville, en nous concentrant sur des zones ayant des valeurs immobilières moyennes similaires. Les quartiers examinés étaient Bellas Vistas et Palos de la Frontera à Madrid, ainsi que Vila de Gracia et Nova Esquerra de l'Eixample à Barcelone.
Curieusement, nos recherches ont à la fois confirmé et renversé le lien théorique présumé entre la forme urbaine et le parc immobilier, ainsi que la suprématie présumée des zones ascendantes sur les zones descendantes dans la promotion de la diversité économique.
Notre principale conclusion est que les quartiers ascendants que nous avons étudiés comptaient, dans l’ensemble, davantage d’appartements de petite taille. La raison est simple :ils disposaient de bâtiments davantage de petite taille, construits sur des parcelles de petite taille. Une fois divisée en appartements, cela produit de petits appartements :les maisons situées dans les zones ascendantes étaient de 10 à 23,1 % plus petites que leurs homologues descendantes. Cela a également rendu leurs marchés immobiliers pour les petites maisons plus compétitifs, et donc plus abordables.
Cependant, notre étude a montré qu’il n’y a rien de magique en soi dans les domaines ascendants. Leur parc immobilier plus complexe n'a pas grand-chose à voir avec la disposition des rues et des pâtés de maisons, mais beaucoup à voir avec comment ce terrain est bâti sur.
La taille des parcelles semble être le facteur décisif :les quartiers avec le plus grand nombre de petits immeubles construits sur de petites parcelles abritaient un parc de logements plus dense et plus abordable, qu'il s'agisse d'un parc de logements descendant ou ascendant.
Les zones ascendantes plus anciennes semblent naturellement se prêter à des parcelles à plus petite échelle. Cela est probablement dû au développement progressif de ces zones et aux modèles complexes de propriété foncière qui en ont résulté. Cependant, il n'y a aucune raison pour qu'une zone descendante ne puisse pas être conçue pour reproduire ces caractéristiques.
Les gouvernements qui cherchent à maîtriser les marchés immobiliers peuvent prendre des mesures pour encourager le développement à plus petite échelle. Une méthode plutôt brutale, bien que potentiellement fructueuse, consiste à limiter la propriété de terrains urbains par un seul individu ou une seule entreprise, ou à limiter l'empreinte au sol et la taille des bâtiments non publics pouvant être construits dans une ville.
Bien qu'elle s'applique aux terres agricoles, la limitation de la propriété privée à 50 acres par personne au Sri Lanka constitue ici une étude de cas utile.
Même dans des pays comme les États-Unis, où les droits de propriété sont exercés en opposition à de tels arguments, il existe un débat de longue date sur la nécessité fondamentale de limiter la propriété foncière pour maintenir un système capitaliste fonctionnel.
Alors que les crises du logement font rage à travers le monde, de nombreuses villes sont à la recherche d’un parc de logements plus abordables, plus variés et plus inclusifs. Il est de plus en plus clair que les politiques urbaines visant à atteindre cet objectif uniquement en s'attaquant au développement immobilier sont terriblement en deçà de leurs objectifs à l'échelle mondiale.
Nos recherches indiquent qu’il serait peut-être utile d’envisager des approches plus profondes et plus structurelles, des approches qui ne s’attaqueraient pas seulement à la forme physique de la ville, mais également aux modèles de propriété qui la sous-tendent. Aborder la propriété foncière et l'architecture urbaines à plus petite échelle peut receler un potentiel qui n'est pas encore pleinement exploité.
Fourni par The Conversation
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