L'atténuation du changement climatique et d'autres projets d'infrastructure à long terme tels que les réseaux de logements et de transports publics sont des investissements coûteux, mais ils offrent des avantages à la société pendant des décennies, voire des siècles. En étant capable de mener des analyses coûts-bénéfices avec précision, les décideurs déterminent quelles politiques sont bénéfiques pour la société sur le long terme.

Estimations des taux d'actualisation à long terme, C'est, le taux auquel les agents économiques actualisent les flux de trésorerie futurs et autres avantages, est un ingrédient essentiel pour de telles analyses politiques. Une étude menée par des chercheurs de l'Université nationale de Singapour (NUS) a révélé des taux d'actualisation faibles et en baisse en utilisant des données sur les ventes de condominiums à Singapour de 1995 à 2015. En utilisant des actifs immobiliers qui versent des prestations sur des horizons très longs mais variables, ils ont estimé une prime de prix substantielle de la propriété à mesure que la durée de propriété augmente, concluant que les taux d'actualisation du marché sont en train de baisser à des niveaux inférieurs à ceux estimés précédemment. Cela augmente la valeur que la société accorde aux changements de politique coûteux et aux investissements réalisés aujourd'hui qui offrent des avantages dans un avenir lointain.

Professeur agrégé Alberto Salvo du Département d'économie de la Faculté des arts et des sciences sociales de la NUS et auteur de l'étude, mentionné, « Il y a eu peu de recherches qui ont estimé les taux d'actualisation du marché à long terme. Cependant, ceux-ci sont essentiels pour l'analyse des politiques sur le changement climatique ainsi que pour l'évaluation d'autres investissements à long terme tels que l'électrification de la flotte de bus publics de Singapour ou la construction d'une nouvelle ligne de MRT, qui coûtent généralement très cher au départ et offrent des avantages pendant de nombreuses années dans le futur. Notre étude est en mesure d'estimer les taux d'actualisation à long terme en utilisant les prix du marché des copropriétés à Singapour, étant donné que ces actifs résidentiels sont l'un des rares à avoir des horizons longs et variés - où le logement est détenu depuis des décennies, siècles ou en pleine propriété."

Les résultats de l'étude ont été publiés dans le Journal of Applied Econometrics.

Les faibles taux d'actualisation à long terme impliquent une prime placée sur les actifs à long terme

L'équipe de recherche, qui comprenait le professeur Assoc Liu Haoming du département d'économie du NUS et le professeur Assoc Eric Fesselmeyer qui était auparavant du département et maintenant à l'Université de Monmouth, utilisé des modèles statistiques qui comparaient les prix payés pour des propriétés avec des durées de bail différentes - des propriétés à bail de 99 ans et 999 ans, ainsi que les propriétés en pleine propriété (perpétuelles) pour estimer le taux d'actualisation.

« Les gens achètent une propriété aujourd'hui – un investissement coûteux – parce que cela leur donne des avantages au logement de nombreuses années dans le futur :et c'est ce que le prix d'une maison capture. La prime payée pour une propriété en pleine propriété sur 99 ou 999 ans la propriété à bail nous dit comment les gens apprécient l'avenir, parce que l'utilité fournie par une propriété en pleine propriété s'étend au-delà de celle d'une propriété à bail de 99 ans ou même de 999 ans. Moins d'escompte du futur signifie que vous le valorisez davantage, " a expliqué le professeur Assoc Liu.

Application d'une analyse de régression de panel non linéaire aux données sur les ventes de copropriétés, l'équipe a estimé des taux d'actualisation qui commencent à environ 2,5 à 4 % par an pendant les 100 premières années, et tomber à 0,5 à 1,5 pour cent par an d'ici le quatrième siècle. Cela explique pourquoi une propriété en pleine propriété se vend généralement 15 à 20 % de plus qu'une propriété à bail de 99 ans et environ 3 à 5 % de plus qu'une propriété à bail de 999 ans. Pour isoler les écarts de prix dus aux différences de durée des baux, l'équipe a pris soin de contrôler les caractéristiques du logement qui ont également entraîné des différences de prix, comme le quartier de l'appartement, espace au sol, et étage.

Assoc Prof Fesselmeyer a partagé, "Les acheteurs de propriétés résidentielles de Singapour nous montrent à travers leurs choix réels qu'ils sont étonnamment patients, qu'ils valorisent l'avenir, et sont prêts à payer une prime pour des actifs à très long terme. C'est comme payer une prime sur la consommation d'aujourd'hui pour protéger l'environnement à l'avenir - et dans ce cas, c'est leur logement dans un coffre-fort, nettoyer, et vivable à Singapour."

L'équipe a noté que les taux d'actualisation qu'ils ont déduits de leurs recherches sont nettement inférieurs aux taux généralement utilisés pour évaluer les politiques publiques. Doté de taux d'actualisation plus bas qui attachent plus de valeur à la protection de son avenir, la société du monde entier peut, par exemple, choisir plus catégoriquement les énergies renouvelables plutôt que le charbon polluant pour produire de l'électricité, transport propre sur diesel sale pour alimenter les trains et les bus urbains, ou l'investissement dans la séquestration du carbone par rapport à la consommation actuelle.

Assoc Prof Salvo a observé, « Notre conclusion selon laquelle les taux d'actualisation baissent de 0,5 à 1,5 % par an implique une plus grande valeur pour les investissements publics réalisés aujourd'hui qui offrent des rendements à la société de nombreuses années dans le futur. Ceci est important car l'utilisation d'un taux d'actualisation constant de, disons, 4 % par an réalisés dans quelques décennies à peine sont rendus sans valeur en dollars d'aujourd'hui dans un calcul coût-bénéfice, en sous-évaluant à tort les avantages du ralentissement du changement climatique ou en investissant dans des infrastructures à long terme. »

L'équipe a noté qu'étant donné que des taux d'actualisation inférieurs et décroissants impliquent des prix du carbone plus élevés - ce que l'on appelle le « coût social du carbone » - cela se traduit par l'idée que les gouvernements devraient agir de concert à l'échelle mondiale pour augmenter considérablement les prix du carbone, au profit des générations futures.

Les chercheurs espèrent que ces résultats pourront guider les décideurs dans l'utilisation de l'analyse coûts-avantages, en particulier pour évaluer de manière appropriée les politiques coûteuses d'atténuation du changement climatique. Pour aller plus loin dans le projet, ils explorent la collecte de données sur le marché résidentiel des années plus récentes et dans différentes juridictions telles que le Royaume-Uni qui a une structure de location de propriété similaire à celle de Singapour, car il peut y avoir des différences culturelles et démographiques intéressantes dans la façon dont l'avenir est actualisé en faveur de le présent.