Les habitations à l'arrière sont une tendance croissante dans un monde où le besoin de logement est pressant. En économisant de l'argent sur leurs espaces de vie, de nombreux locataires économisent de l'argent pour d'autres investissements.

Mncedisi Magadla ouvre le portail de sa maison dans l'extension 2, Parc d'Ivoire. Alors qu'il se dirige vers la porte d'entrée, son chemin rencontre celui de son voisin qui le salue poliment avant de se précipiter vers le portail. Le voisin est l'un des nombreux résidants dans le petit stand conçu pour une maison.

La cour abrite huit structures d'habitation - une cabane faite de tôles à l'avant, connu sous le nom d'umkhukhu dans les cantons, une maison RDP [Programme de Reconstruction et de Développement] au milieu, suivi de quatre autres imikhukhu à l'arrière. Deux autres salles de blocs de ciment complètent la structure. Magadla occupe la maison RDP, qu'il loue au propriétaire qui habite ailleurs dans la commune.

Magadla, qui vient du Cap oriental, emménagé dans cette maison RDP en janvier avec sa femme et ses trois enfants. Les deux filles sont âgées de 22 et 11 ans et le garçon de 15 ans. Avant cela, Magadla a été locataire pendant trois ans dans une demeure similaire avant que les choses ne se gâtent avec son propriétaire, qui a refusé de faire l'entretien.

A Magadla, l'endroit où ils vivent n'est qu'un endroit où ils s'abritent et peut difficilement être appelé chez eux. Il manque d'intimité et d'espace, mais il fournit un endroit pour reposer leurs têtes, il dit. Magadla a été contraint de vendre sa maison indépendante lorsque l'entreprise dans laquelle il travaillait comme vendeur de meubles a connu des difficultés financières en 2012. Sentant qu'il y aurait des licenciements, Magadla a rapidement pris la décision de vendre sa maison avant que la banque ne puisse la reprendre, et perdre un investissement de 10 ans.

"C'était la meilleure décision que j'ai jamais prise. J'ai pris l'argent et j'ai construit une plus belle maison dans la région rurale du Cap oriental, " dit le gérant d'un magasin de literie très fréquenté.

La famille Magadla réside dans ce qui est un cadre commun dans les cantons de Gauteng. De nombreux propriétaires de logements formels ont, sans permis de construire, construit d'autres logements sur leurs propriétés afin de tirer des revenus de la location. Beaucoup sont construits avec des briques et du mortier, tandis que d'autres sont plus informels, selon un rapport produit par le Gauteng City-Region Observatory [GCRO].

Une recherche sur les sites immobiliers montre qu'un stand de 240 mètres carrés avec 13 chambres dans la cour peut rapporter jusqu'à 18 000 rands par mois en revenus locatifs. Le même stand avec un immeuble à deux étages peut rapporter le double. Magadla paie R3 200 pour la maison RDP de deux chambres. Les recherches du professeur Sarah Charlton du Centre d'études sur l'urbanisme et l'environnement bâti [CUBES] de Wits ont également révélé que la plus grande industrie dans les cantons est la location d'espaces d'hébergement.

Un marché à la hauteur des besoins

L'imagerie satellitaire obtenue par le GCRO montre que les structures des arrière-cours ont considérablement augmenté au fil des ans. Les augmentations les plus importantes sont à Mamelodi, Diepsloot et Tembisa; chez les autres, comme Soshanguve, ils ont été associés à une empreinte croissante des colonies.

Le rapport, intitulé « L'arrière-cour et les logements informels :2001-2016 » a révélé qu'en 2001, il y avait beaucoup moins de structures d'arrière-cour que d'habitations dans les établissements informels. Cependant, les habitations de basse-cour ont augmenté à un rythme beaucoup plus rapide (205%) que les habitations des quartiers informels (51%) au cours de la période, et en 2016, il y avait plus de 800 000 habitations de basse-cour à Gauteng, contre quelque 600 000 habitations de quartiers informels. Tshwane a connu une augmentation remarquable de 393%.

L'opinion publique est divisée sur les chambres d'arrière-cour ou les chambres à louer dans les cantons. Certains voisins sont les plus virulents quand il s'agit de ces logements, craignant que ceux-ci ne diminuent la valeur de leur propriété. Certains des tollés notables sont venus des banlieues traditionnelles où il y a un appétit croissant pour convertir les ménages en logements étudiants et en communes, où une chambre simple coûte entre R2 800 et R3 500.

Il existe également l'impression que le nombre croissant de pièces dans l'arrière-cour est une menace pour le plan du gouvernement visant à fournir un logement décent aux personnes et à éradiquer la surpopulation dans les maisons des cantons, afin de promouvoir la dignité humaine. Le simple nombre par stand est un danger.

Pas si, dit Margot Rubin, Chercheur Senior en Analyse Spatiale et Urbanisme situé à l'Ecole d'Architecture et d'Aménagement.

"Quand on pense à l'arrière-cour, nous devons réfléchir à ce qu'est la densification et à la surpopulation."

La densification est l'utilisation optimale de l'espace terrestre et est plus souhaitable que la surpopulation.

« Différentes zones ont des capacités différentes pour supporter les arrière-cours et les densifications. Certaines des zones les plus anciennes construites sous l'apartheid ont des spécifications très élevées en termes d'infrastructure qui a été fournie et peuvent probablement supporter un nombre élevé d'unités, " explique Rubin.

"Inversement, nous avons vu, par exemple, que les spécifications des nouveaux RDP sont assez petites en termes de ce qu'ils peuvent prendre en charge et peuvent entraîner une surcharge de l'infrastructure. »

Cependant, ce n'est pas une raison pour ne pas soutenir le jardinage. Une réponse plus utile serait d'améliorer les infrastructures afin de faire face aux colonies.

Là où il y a eu surpeuplement, la réponse du gouvernement a été de dédensifier la zone, ce qui, selon Rubin, est mal informé, comme en témoigne le programme de dédensification d'Orlando qui a déplacé plus de 70 000 personnes.

Au début des années 2000, gouvernement a cherché à faire face à la surpopulation à Orlando en balançant un bâton de carotte aux propriétaires. En accord avec les propriétaires, le gouvernement a proposé de remplacer les structures médiocres des backrooms existantes par des structures en ciment plus formelles et conformes à la sécurité. Cependant, ceux-ci étaient limités à deux ou trois unités par yard.

Densification pour la dignité

La dédensification n'est pas la solution au besoin désespéré d'hébergement, argumente Rubin.

Il y a des facteurs sociaux et économiques qui motivent la cour arrière. Il s'agit notamment de l'abordabilité et de la proximité des services, opportunités économiques et éducatives, et ils sont considérés comme relativement sûrs par rapport aux établissements informels.

Compte tenu de l'arriéré national du logement, le modèle des chambres à louer dans l'arrière-cour devrait être soutenu selon Rubin. Il répond à la demande et procure également des revenus aux propriétaires, surtout ceux qui sont au chômage, y compris les propriétaires de RDP qui attirent la colère du public pour avoir vendu leurs maisons en échange d'argent.

« Cela permet aux pauvres d'exploiter leur propriété, ce qui est exactement ce que le gouvernement a l'intention de réaliser avec des maisons parrainées par l'État.

Ce n'est pas un système parfait, mais cela fonctionne en l'absence d'une stratégie nationale de logement locatif. Le marché offre aux migrants internes d'autres provinces venant à Johannesburg une opportunité d'économiser de l'argent, pendant qu'ils s'acquittent d'autres responsabilités familiales et s'établissent.

Le désir de posséder une maison est également fort chez les habitants de l'arrière-cour. Tshilidzi Ranguvha travaille comme gardien de sécurité et paie 300 rands de loyer pour un umkhukhu qu'il a érigé dans l'arrière-cour après des négociations avec le propriétaire au chômage qui reste dans la maison principale. Le reste de ses revenus va aux dépenses mensuelles et à la construction de sa maison à Venda. De la même manière, Rose Nethononda, qui gagne ± R8 400 par mois, est fière de sa maison à Venda, ce qui, dit-elle, lui donne une grande fierté.