Malgré le refroidissement du marché immobilier, l'offre de logements locatifs abordables reste critique dans toute l'Australie. Impossible d'obtenir un logement locatif privé ou un logement social, de nombreux locataires à faibles revenus doivent recourir à des logements informels et précaires. Celles-ci vont des maisons ou des chambres partagées, aux habitations qui enfreignent les règles d'urbanisme ou de construction.

Notre étude récemment publiée a cherché à faire la lumière sur ce problème. Nous avons constaté que plus de personnes vivent dans des chambres ou des logements partagés, souvent dans des conditions peu fréquentées et inadaptées. Et les logements illégaux sont en augmentation à Sydney.

Qu'est-ce que le logement informel ?

Le « logement informel » coûte généralement moins cher parce qu'il viole la planification, règles de construction ou de location, ou offre aux résidents peu de protections en vertu de ces règles. Les exemples incluent les logements non autorisés ou construits illégalement, ainsi que des contrats de location informels, comme la colocation ou la location de chambres.

Partout où il y a une pénurie de logements abordables ou des obstacles à l'accès, un marché pour les alternatives informelles émergera.

Dans les grandes villes australiennes, personnes à faible revenu, les migrants récents et les étudiants internationaux sont confrontés à des obstacles particuliers pour obtenir un logement locatif abordable. Ces groupes sont souvent victimes de discrimination, manquent de références de location ou peuvent devenir la proie d'agents internationaux qui offrent un logement inadéquat à des coûts gonflés.

En Angleterre, Les "lits dans des hangars" illégaux sont un problème bien connu. Dans certaines parties des États-Unis comme la Californie, les logements non autorisés peuvent représenter environ 5 % de l'offre de logements neufs.

Aucune estimation similaire n'existe en Australie. Nos indicateurs standards de logement – ​​logements neufs achevés, données sur les loyers et les ventes, ainsi que les changements de tenure du recensement quinquennal – masquent les arrangements informels et illégaux qui prolifèrent sur des marchés inabordables.

Croissance du sans-abrisme dans le Grand Sydney par classification, 2011-2016

Davantage ont recours à des arrangements informels

Les arrangements informels comme la location d'une chambre chez quelqu'un ou le partage avec des amis ont toujours fait partie du système de logement australien.

Vivre en share house pourrait bien être un rite de passage pour les jeunes. Bien partager à l'âge adulte et à la retraite est une autre affaire.

La part des logements dans la région du Grand Sydney a augmenté dans tous les groupes d'âge de plus de 24 ans entre 2011 et 2016, selon le recensement de l'ABS. Les plus de 45 ans représentent désormais 20 % des partageurs. En particulier, beaucoup plus de femmes âgées partagent parce qu'elles n'ont pas les moyens de posséder leur propre maison ou de la louer de façon indépendante.

Le Grand Sydney partage les ménages (personnes) par groupe d'âge, 2011 et 2016, et % de femmes 2016

Pour notre étude, nous avons interrogé des inspecteurs en bâtiment du conseil et des travailleurs de soutien aux locataires desservant l'intérieur et le sud-ouest de Sydney. Nous avons également examiné les types de logements informels émergeant dans les quartiers suburbains.

Notre étude a révélé que les types d'hébergement en colocation évoluent. En plus de quelques protections légales, les partageurs vivent souvent dans des conditions peu surpeuplées et inadaptées, où les conflits entre résidents deviennent plus probables. Les locataires louant de manière informelle des chambres ou des logements secondaires à des propriétaires sur place rapportent des sentiments inconfortables de surveillance et d'insécurité.

Logements secondaires, ou "mamie appartements", sont souvent considérés comme un type de logement flexible ou informel. Contrairement à d'autres États, La loi sur l'urbanisme de la Nouvelle-Galles du Sud encourage ces développements comme une forme d'offre locative abordable. Cela offre une soupape de décharge sensible dans le marché du logement serré de Sydney.

Mais dans certaines régions – comme Fairfield – les appartements de grand-mère ont fini par dominer le développement de nouveaux logements.

Développement de logements secondaires et proportion de toutes les approbations de logements à Fairfield

C'est parce que la "codification" - rapide, approbation souvent certifiée par le secteur privé pour les demandes conformes - a fait des appartements de grand-mère une option à faible coût pour les propriétaires de maison qui souhaitent augmenter l'utilité de leurs propriétés. Les propriétaires considèrent les habitations secondaires comme une investissement à haut rendement.

Mais on ne sait pas si ces logements secondaires sont loués comme logements à moindre coût et, si c'est le cas, s'il s'agit d'une option de logement locative appropriée et sûre à long terme.

Les habitations illégales en hausse

L'un des problèmes sur lesquels notre étude s'est concentrée était l'incidence croissante des logements illégaux à Sydney. Il s'agit notamment des logements secondaires qui sont construits, ou converti à partir d'un garage ou d'un cabanon, sans permis de construire.

Ces dispositions peuvent être très dangereuses. Construction malsaine, isolation insuffisante ou absente, câblage électrique ad hoc, et les sites mal drainés exposent les occupants à de graves risques pour la santé et la sécurité. La nature invisible des logements informels augmente les risques d'incendie – le personnel d'intervention d'urgence étant moins susceptible de soupçonner que les gens vivent dans un garage ou une dépendance.

Les logements illégaux peuvent être plus accessibles aux personnes à faible revenu et aux autres personnes confrontées à une discrimination en matière de location. Mais ils ne sont pas forcément low cost. Notre étude a trouvé des preuves que des appartements illégaux étaient annoncés pour plus de 300 $ par semaine. Un inspecteur en bâtiment a déclaré :« Il n'y a rien d'abordable à payer cher pour des ordures.

De nombreuses ressources sont nécessaires pour identifier et éliminer les habitations illégales. Les inspecteurs en bâtiment prennent généralement connaissance des habitations illégales grâce aux plaintes des résidents voisins. Les participants à notre étude ont décrit le problème comme endémique, car le gouvernement local manque de ressources pour des stratégies d'application proactives.

Des solutions de logement informelles ?

Le logement informel n'est pas nécessairement une exploitation ou un danger. En réalité, il peut offrir des solutions au-delà des modèles dominants de fourniture de logements privés ou publics. Par exemple, les coopératives d'habitation auto-organisées ou les développements « délibératifs » sont des alternatives prometteuses à la location ou à la propriété privée. Mais celles-ci restent des options de niche en Australie.

Le message de notre étude est que le secteur du logement informel doit être reconnu et surveillé au sein du système de logement plus large. Des mesures pour améliorer la sécurité et les conditions de vie des occupants, et de s'assurer que les logements informels respectent les règles d'urbanisme, sont critiques.

Structurellement, il est essentiel d'éliminer les obstacles à la location privée rencontrés par les groupes à faible revenu et vulnérables. Comme beaucoup d'autres l'ont soutenu, cela signifie un financement adéquat pour le logement social et abordable, planification inclusive pour s'assurer que les logements abordables sont inclus dans les nouveaux développements, des ressources adéquates pour les conseils aux locataires et les services de crise, et la poursuite de la réforme locative.

Cet article est republié à partir de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article original.