Des appartements d'une et deux pièces sont en cours de construction à Myyrmäki, et appartements familiaux à Myllypuro. La différence s'explique avant tout par les diverses exigences d'aménagement et de mutation foncière, dit la chercheuse Johanna Lilius. La relance des quartiers résidentiels peut devenir coûteuse pour les résidents plus âgés.

Migration, la politique du logement axée sur le marché et les programmes de réforme urbaine ont accru l'intérêt des banlieues aux yeux des investisseurs immobiliers.

C'est ce que la chercheuse de l'Université Aalto Johanna Lilius et Jukka Hirvonen, chercheur pour la ville d'Helsinki, dans leur récente étude sur la manière dont l'intérêt des investisseurs immobiliers dits institutionnels se reflète dans le développement des banlieues.

Lilius et Hirvonen ont comparé deux banlieues à croissance rapide des années 60 :Myyrmäki à Vantaa et Myllypuro à Helsinki. Myyrmäki est le quartier le plus peuplé de Vantaa, où près de 100 % des immeubles sont des immeubles à appartements. Myllypuro est un quartier plus spacieux de l'est d'Helsinki avec à la fois des maisons unifamiliales et des immeubles d'appartements.

Dans les deux domaines, les investisseurs ont pointé le terrain bon marché, de bonnes liaisons de transport et des processus de renouvellement urbain des zones comme avantages. Cependant, il y avait de grandes différences dans les objectifs d'investissement.

« Quatre-vingt-un pour cent des logements construits à Myyrmäki entre 2008 et 2019 étaient des appartements d'une et deux pièces, et environ la moitié d'entre eux semblent avoir été loués. À la fois, plus de 64 pour cent des nouveaux appartements à Myllypuro avaient au moins trois chambres, " dit Lilius.

La différence s'explique avant tout par le fait qu'Helsinki exige également la construction de grands appartements adaptés aux familles avec enfants.

En 2008, la part des logements loués à des particuliers à Myyrmäki était de 18 pour cent, alors qu'en 2019, il était passé à 29%. À la fois, la part des logements loués par la ville dans la zone est passée de 20 % à 17 %. Bien que le niveau des loyers des logements privés ait augmenté, le niveau général des prix des logements a baissé, la part des résidents de l'enseignement supérieur est restée la même et la part des personnes à faible revenu a augmenté.

"Ainsi, la diversification des modes d'occupation des logements ne conduit pas automatiquement à une amélioration du niveau d'éducation et de revenu et à une réduction de la ségrégation, " dit Lilius.

Qui paie ?

Myllypuro à Helsinki a souvent été considéré comme un modèle de rénovation réussie de la banlieue. Des études semblent également soutenir l'image. La part et le niveau de revenu des diplômés de l'enseignement supérieur ont augmenté plus rapidement à Myllypuro que dans d'autres parties de l'est d'Helsinki, et la part des personnes à faible revenu a diminué. Les prix des logements ont également augmenté plus rapidement que dans les autres régions voisines.

Cependant, tous les résidents de Myllypuro n'ont pas bénéficié du développement, Lilius insiste.

« La part des logements loués par la ville à Myllypuro est d'environ un tiers. La ville a décidé que les prix du marché dans la région devraient également se refléter dans les prix des logements locatifs sociaux appartenant à la ville, ce qui signifie que les résidents à faible revenu peuvent devoir déménager dans un appartement plus petit ou dans un autre quartier. »

Lilius dit qu'il serait important dans les projets de réforme de s'assurer que les anciens résidents puissent rester dans le quartier et que l'esprit du quartier soit préservé. Elle espère également qu'une discussion plus animée aura lieu en Finlande sur ce que signifie augmenter l'offre en libéralisant le marché de la location.

"Bien sûr, la production de logements locatifs aux conditions du marché augmente l'offre, mais quelle qualité produit-il, à qui et à quels coûts sociaux ?"