Les jeunes seraient exclus des communautés rurales en raison de la flambée des prix du logement. Les statistiques officielles pour l'Angleterre montrent que l'accessibilité financière dans les zones rurales du pays est pire que dans les villes, à l'exception de Londres. En 2021, même les maisons les moins chères des zones rurales coûtent environ 9,2 fois plus que les revenus des travailleurs les moins bien payés. Dans les zones urbaines, c'était huit fois plus.
Depuis le Brexit, le nombre de propriétaires transférant des logements locatifs à long terme vers des locations à court terme sur des plateformes comme Airbnb, dans le but de tirer profit du marché croissant des locations à domicile, a augmenté. Le COVID a accru l’attrait de la vie rurale, avec davantage de personnes achetant des résidences secondaires. L'abordabilité s'est détériorée depuis 2020.
Ces pressions récentes ont accentué les tendances vieilles de plusieurs décennies de contre-urbanisation générale et de demande de logements ruraux dont mes collègues et moi discutons dans notre livre de 2022, Village Housing.
Une combinaison de contraintes de planification et de pressions de la demande externe, concentrées sur les plus petits villages et hameaux, détermine les attentes en matière de prix des terrains et rend difficile la construction de logements abordables. Les valeurs foncières appartiennent aux communautés qui les créent. Il faut trouver un moyen de fixer le coût du terrain à un prix qui soutienne la construction de logements abordables dans les zones rurales.
Les autorités de planification rurale fonctionnent en grande partie selon le principe selon lequel les besoins en matière de logement et de services peuvent être satisfaits plus efficacement dans les villes qu'à la campagne. Ils répondent généralement à la demande croissante de logements dans les zones rurales en attribuant des sites dans les centres de services et les grandes villes pour de nouveaux développements. Ils fixent également des politiques dans les plans locaux qui exigent l'inclusion de logements abordables dans des programmes dirigés par le marché.
Beaucoup moins de choses sont construites dans les villages. Là, le stock existant est progressivement vendu comme opportunités d'investissement à des arrivants plus riches ou à des résidents saisonniers et de week-end. Cette dynamique exerce une pression à la hausse sur les prix des terrains.
Dans les rares cas où des sites destinés au développement du marché sont attribués dans des villages plus petits, le prix des terrains monte en flèche. Les logements qui en résultent sont haut de gamme et inabordables pour la population locale.
C'est au sein de ce marché difficile que les fournisseurs enregistrés de logements sociaux et les fiducies foncières communautaires, formés par des groupes de résidents concernés, tentent d'obtenir des terrains abordables pour des logements abordables grâce à l'approche dite des « sites d'exception ruraux ».
Depuis 1991, les communautés ont pu travailler avec des partenaires pour obtenir un permis de construire exceptionnel pour des logements abordables sur de petites parcelles de terrain non attribuées (suffisantes pour accueillir jusqu'à une douzaine de logements, en fonction de l'ampleur des besoins locaux avérés) sur lesquelles un permis de logement ne serait pas possible. normalement être accordée.
Faire accepter à un propriétaire foncier qu'il s'agit d'une « exception » à la planification normale – et non d'une allocation régulière – constitue un obstacle majeur. Le propriétaire foncier doit accepter de vendre ses parcelles à un prix abordable.
Depuis 2012, les sites d'exception peuvent accueillir des logements sociaux, dont le rôle est de soutenir la viabilité des projets dans un contexte de baisse des taux d'aide. Ces subventions sont versées aux prestataires enregistrés par Homes England, une agence gouvernementale parrainée par le ministère du nivellement, du logement et des communautés. Le gouvernement vise un développement sans subvention, avec l'aide du marché, même si les sites exceptionnels ont généralement besoin de certaines subventions pour devenir viables.
Mais l’inclusion de logements marchands sur des sites ruraux d’exception a un coût. Les attentes des propriétaires fonciers en matière de prix sont accrues, ce qui fait grimper le prix payé pour le terrain et signifie qu'une composante toujours plus importante de logements marchands est nécessaire pour subventionner de manière croisée l'élément abordable. Les projets plus importants comprenant davantage de logements à vendre et relativement moins de logements abordables pour les besoins locaux ne bénéficieront pas du même niveau de soutien communautaire.
Les menaces qui pèsent sur la viabilité des sites d'exception ruraux, en grande partie à cause de la hausse du coût des terrains, signifient que les communautés risquent de perdre une source essentielle de logements abordables dans des villages autrement inabordables. La question est de savoir ce qui peut être fait à ce sujet.
Augmenter les taux de subvention permettrait aux bailleurs de logements sociaux (ou aux contribuables) de supporter des coûts fonciers plus élevés. Mais nos recherches indiquent qu'il est peu probable que cela se produise étant donné les contraintes de financement public et la préférence des gouvernements pour le soutien du marché. Et dans tous les cas, la justesse d’une telle approche (les contribuables subventionnent effectivement les extractions de loyers des propriétaires fonciers) est discutable.
Une approche plus juste consisterait à fixer le coût du terrain à un prix qui soutienne une gamme de types de logements abordables. Cette solution peut être obtenue en fixant un prix consultatif pour les sites ruraux d’exception dans la politique de planification nationale ou, lorsqu’un prix consultatif n’encourage pas la vente, en utilisant des pouvoirs d’achat obligatoire simplifiés et remodelés pour amener les terres dans la propriété publique. L'expérience ailleurs au Royaume-Uni montre que la perspective d'un achat obligatoire suffit souvent à encourager les propriétaires fonciers à vendre.
Nos recherches ont montré que le prix du terrain qui favorise généralement l'abordabilité sur les sites ruraux d'exception est de 10 000 £ par parcelle. En supposant une densité de valorisation de 35 logements par hectare, ce chiffre est bien supérieur à la valeur agricole (600 £ pour une parcelle de taille similaire), mais bien inférieur à la valeur résidentielle totale (150 000 £, disons, dans le sud du Cambridgeshire).
Certains propriétaires fonciers accepteront un prix abordable, motivés par le désir d’aider leurs communautés. D’autres résisteront à la vente à tout prix inférieur à la pleine valeur résidentielle. Cependant, à l'heure actuelle, trop de choses sont laissées au marché.
Les autorités locales ont besoin du pouvoir nécessaire pour amener de petites parcelles de terrain dans la propriété publique, rapidement et à un prix abordable. Cela permettrait aux fournisseurs enregistrés et aux fiducies foncières communautaires, ainsi qu'aux conseils locaux, d'adapter leurs programmes de construction à l'ampleur des besoins en logements ruraux.
Fourni par The Conversation
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