La commodité et la certitude des offres entièrement en espèces séduisent tellement les vendeurs qu'ils paient en moyenne 10 % de moins que les acheteurs de prêts hypothécaires, selon une nouvelle étude de la Rady School of Management de l'Université de Californie à San Diego.

"Lorsque les vendeurs acceptent une offre hypothécaire, cela comporte un risque", a déclaré Michael Reher, co-auteur de l'étude et professeur adjoint de finance à la Rady School of Management.

"Il y a un risque que l'accord échoue car il y a un prêteur hypothécaire tiers qui doit approuver le prêt pour l'emprunteur et il y a d'autres réserves telles que la délivrance d'une évaluation ou d'une inspection, c'est pourquoi environ 10 % des transactions échouent. lorsque l'acheteur paie avec une hypothèque, nous constatons que les vendeurs sont prêts à laisser de l'argent sur la table pour éviter le risque. "

L'étude, intitulée "The Mortgage-Cash Premium Puzzle", parue dans le Journal of Finance , constate que même si 10 % représente la différence moyenne entre les acheteurs hypothécaires et les acheteurs au comptant, elle ne s'applique pas nécessairement à tous les acheteurs qui ont besoin d'acheter une maison avec un prêt. Par exemple, les acheteurs de prêts hypothécaires ayant un profil d'emprunt relativement bon ne paient que 6 % de plus que les acheteurs en espèces, surtout si la vente a lieu dans une zone où la plupart des transactions immobilières réussissent.

Dans les régions où il peut y avoir plus d'acheteurs à faible revenu et où les transactions hypothécaires comportent plus de risques, un acheteur hypothécaire peut s'attendre à payer jusqu'à 17 % de plus si le vendeur a une offre concurrente de la part d'un acheteur entièrement en espèces.

"Considérant qu'environ un tiers des achats de maisons sont effectués entièrement en espèces, ces différences sont très pertinentes pour les acteurs du marché immobilier", a déclaré Rossen Valkanov, co-auteur de l'étude et professeur de finance à l'école Rady.

Il a ajouté qu'il est important de comprendre « l'escompte » dans l'immobilier, car il met en évidence les frictions entre les acheteurs et les vendeurs de prêts hypothécaires.

"En termes de politique, les contribuables américains subventionnent 8 000 milliards de dollars d'hypothèques pour promouvoir l'accession à la propriété", a déclaré Valkanov. "Si les décideurs politiques permettaient aux acheteurs de prêts hypothécaires de clôturer plus facilement le dépôt fiduciaire, cela pourrait être un moyen plus rentable de promouvoir l'accession à la propriété que de subventionner les prêts hypothécaires pour les premiers acheteurs de maison."

Un exemple de réduction des frictions entre les acheteurs et les vendeurs de prêts hypothécaires pourrait consister à réduire le degré d'« ambiguïté » concernant le processus de vente d'une maison, du point de vue des vendeurs. Cela pourrait potentiellement être réalisé en exigeant que les agents inscripteurs s'assurent que les vendeurs de maison sont bien informés du montant du risque et du délai de clôture lorsqu'ils acceptent une offre entièrement en espèces par rapport à une offre hypothécaire.

"Au moment où une offre hypothécaire est soumise, un agent inscripteur peut divulguer une statistique facile à comprendre, telle que :'au cours des 12 derniers mois, 97 % des offres hypothécaires ont abouti à une vente après 60 jours'", a déclaré Valkanov. .

Les implications d'un marché immobilier liquide qui écarte de nombreux primo-accédants

La plupart des acheteurs d'une première maison doivent financer leur achat avec un prêt hypothécaire et la « remise en espèces » de 10 % dont bénéficient les acheteurs entièrement en espèces représente un autre obstacle dans un marché immobilier compétitif. En Californie par exemple, où les stocks sont faibles, l'âge moyen des nouveaux propriétaires est désormais supérieur de près d'une décennie à celui des années 1980.

Mais cela a d’autres implications pour l’immobilier. L'augmentation du nombre d'acheteurs aux poches plus riches qui choisissent de financer leur maison en espèces en raison de taux d'intérêt plus élevés équivaut également à un plus grand nombre d'acheteurs susceptibles d'obtenir un bien immobilier à des prix inférieurs à la valeur réelle de la propriété. Par conséquent, un marché immobilier liquide avec davantage d’acheteurs au comptant pourrait éroder la valeur de l’immobilier en tant que véhicule d’épargne, notent les auteurs.

Reher et Valkanov se sont lancés dans l'étude après avoir tous deux vu des offres de prêt hypothécaire sur des maisons rejetées parce que les vendeurs avaient plutôt opté pour une offre entièrement en espèces.

Ils ont reproduit les résultats de trois études différentes, la première évaluant les données de 2 millions de ventes de maisons dans plus de 90 % des comtés américains de 1980 à 2017. Les données des bureaux d'enregistrement des comtés ont révélé que les acheteurs de prêts hypothécaires ont payé en moyenne 11 % de plus que tous les autres. acheteurs au comptant.

La deuxième étude a utilisé les données de Redfin qui ont fourni aux auteurs des informations sur plus de 20 000 ventes de maisons ainsi que des offres sur des maisons vendues de 2013 à 2021. Cet ensemble de données a révélé que les acheteurs de prêts hypothécaires payaient 8 % de plus que les acheteurs au comptant.

La troisième étude impliquait une enquête expérimentale conçue par les auteurs dans laquelle ils ont demandé à 3 000 propriétaires indépendants d'imaginer des scénarios dans lesquels ils devaient vendre leur maison et recevaient deux offres concurrentes :l'une d'un acheteur hypothécaire et l'autre d'un acheteur au comptant.

Les réponses ont révélé que les participants n'accepteraient les offres des acheteurs de prêt hypothécaire que s'ils avaient payé en moyenne 10 % de plus que l'acheteur au comptant.