Les marchés du logement sont des destinations privilégiées pour les investisseurs étrangers à la recherche de rendements, maisons de vacances ou refuges, ou pour ceux qui évitent les restrictions fiscales et la répression de la corruption dans leur pays d'origine. Mais la demande de logements aux États-Unis de la part des investisseurs étrangers, surtout chinois, fait monter les prix des maisons, exacerbant les inquiétudes concernant l'abordabilité du logement, selon de nouvelles recherches de Wharton.

Les prix des logements ont augmenté de 8 points de pourcentage de plus dans les codes postaux américains avec une forte population chinoise née à l'étranger de 2012 à 2018, selon un article intitulé « Global Capital and Local Assets:House Prices, Quantités, et élasticités, " rédigé par la doctorante de Wharton Caitlin Gorback et le professeur d'immobilier de Wharton Benjamin Keys.

"Le tableau d'ensemble est que nous avons une crise d'abordabilité pour le logement dans les villes où se trouvent les emplois, " Keys a déclaré. "L'une des vraies tensions sur le marché du logement américain est que les endroits qui connaissent une forte croissance de l'emploi ne créent pas de nouveaux logements assez rapidement pour accueillir cette croissance de l'emploi. "

L'exemple le plus frappant de déconnexions entre la croissance de l'emploi et le logement est la région de la baie de San Francisco et en particulier le comté de San Mateo, dit Keys. Depuis 2012, cette région a connu une augmentation d'environ 30 % de l'emploi, mais moins de 10 % d'augmentation des logements, il ajouta.

Keys a imputé ces pénuries de logements aux restrictions de zonage qui découragent la construction de nouvelles maisons, et la hausse des coûts de construction. « Il y a environ six fois plus de créations d'emplois que de nouveaux permis de logement, " il a dit. " Il y a beaucoup de cerceaux à franchir pour obtenir quoi que ce soit construit dans ces endroits, surtout pour construire de manière dense."

Les étrangers qui achètent des maisons aux États-Unis aggravent potentiellement ce problème d'abordabilité, Les clés ont continué. Les acheteurs chinois ont dirigé les investissements étrangers dans les maisons américaines au cours des sept dernières années. En 2019-2020, ils ont acheté des propriétés domiciliaires aux États-Unis d'une valeur de 11,5 milliards de dollars, ou un peu plus d'un sixième du total, selon un rapport de la National Association of Realtors (NAR). D'autres investisseurs parmi les cinq premiers venaient du Canada, Mexique, l'Inde et la Colombie, dans cet ordre. (La Colombie a remplacé l'année dernière le Royaume-Uni en tant que cinquième pays d'origine des acheteurs étrangers). Les achats d'acheteurs étrangers ont représenté 4% des ventes de maisons existantes de 1,7 billion de dollars l'année dernière, le rapport NAR a noté.

Les recherches de Gorback et Keys montrent également que les prix des logements et les loyers ont augmenté dans des endroits qui ont vu de fortes doses d'investissements étrangers. "C'est en grande partie parce que les endroits où vous voyez des acheteurs étrangers sont ces mêmes endroits qui ont des économies plus dynamiques et ont plus d'emplois."

Environ la moitié des maisons achetées par les étrangers sont utilisées comme résidences principales; les autres servent de maisons de vacances, des résidences secondaires ou un pied-à-terre qu'ils visitent occasionnellement, dit Keys. "Par exemple, une grande partie de l'investissement canadien dans les maisons américaines provient des snowbirds qui achètent des maisons en Floride. »

La portée d'un « choc de la demande »

Utiliser l'investissement étranger comme un « choc de demande, " le document examine également dans quelle mesure le développement immobilier réagit aux changements de prix. " Si les prix augmentent sur un marché, est-ce que cela stimule la construction? Est-ce que cela conduit à des pelletées de terre ?", a demandé Keys. Différents marchés réagissent différemment à ces déclencheurs, et dépend beaucoup de la disponibilité d'emplacements alternatifs à proximité, il a noté.

L'étude a révélé que les marchés du logement sont relativement inélastiques aux variations de prix à court terme d'environ 10 ans. « Les prix des logements peuvent évoluer beaucoup plus rapidement que la construction de logements, " a déclaré Keys. Il a ajouté que " les marchés côtiers et les marchés qui ont eu des exigences de zonage historiquement plus strictes semblent être plus inélastiques au cours de cette période, " ajoutant que cette conclusion est cohérente avec les recherches antérieures.

Keys a noté que leur recherche fournit "une nouvelle estimation empirique de ces élasticités qui n'a pas été estimée à l'aide de cette approche ou sur cette période". Il permet « de comparer et de contraster et, espérons-le, de calibrer les modèles d'économie urbaine liés à la réactivité que nous attendrions des marchés du logement à différents types de chocs, " il ajouta.

Le « choc de la demande » des investissements étrangers déclenche également des effets d'entraînement sur les marchés du logement, l'étude a trouvé, citant Seattle comme exemple de cas. « Dans le cas de Seattle, lorsque vous explorez géographiquement, vous voyez ce modèle de croissance différentielle des prix des logements, pas seulement dans les hauts quartiers d'origine étrangère, mais dans les quartiers qui bordent ces quartiers, " dit Keys.

L'exemple de Seattle fait partie du calcul de l'étude de l'impact des flux de capitaux étrangers sur les prix des logements et l'offre pour les 100 plus grands marchés des États-Unis. mais cela est hétérogène (ou varie) d'un marché à l'autre. Seattle displayed "a spillover effect" where investment in foreign-born Chinese neighborhoods pushes up housing prices in the nearby neighborhoods as well, Keys continued. Seattle also absorbs some of the demand redirected from Canada, where cities like Vancouver deter foreign ownership of homes through taxes, including on ownership of vacant homes, il ajouta.

Redirected Foreign Demand, Volatility

The U.S. housing market is also particularly sensitive to tax restraints many countries impose on foreigners buying residential properties in their jurisdictions, the paper found. Some of the investors turned away from those countries head to the U.S., which does not have those tax restraints.

Chinese investments in U.S. housing reflect in part a flight of capital from China in recent years, said Keys. "A big part of that was about wealthier Chinese citizens moving their money abroad to avoid taxes and to avoid scrutiny, " he added. In fact, China in 2016 experienced "the greatest episode of capital flight in history, " according to a Wall Street Journal report at the time.

As those investors turned their attention to the U.S., its housing markets turned out to be more sensitive than previously thought, said Keys. "One surprising finding in our study is how responsive foreign investment is to tax policies imposed abroad, " he added. "The takeaway for us is that these policies that are being imposed in countries like Singapore, Australie, Canada and New Zealand have a direct effect on the U.S. housing market."

Several countries consciously regulate foreign investments in residential properties, recognizing the undesirable effects some of that could have, especially with speculation. The paper documents 10 policy events in five countries between 2011 and 2018 that made the U.S. housing market "relatively cheaper to invest in." The governments in those countries used tax policy to deter foreigners from buying housing properties and to curb speculation.

Singapore was the first to introduce a foreign buyer tax in 2011 in the form of a stamp duty; it progressively increased that to 20% by July 2018. Hong Kong levies stamp duties of 30% on nonresident home buyers, which includes a duty on those who are not first-time buyers, including residents.

Others that levy taxes on foreign buyers of residential properties include the governments of British Columbia and Ontario in Canada; Victoria in Australia; et la Nouvelle-Zélande. British Columbia also levied a speculation and vacancy tax in certain communities. Many countries impose such "foreign real estate buyer taxes" in order to deter foreign capital inflows and stabilize housing prices in their markets, the paper's authors noted.

While foreign investments have lifted home prices in select U.S. markets, they have declined in the last three years. Foreign inflows had been steadily increasing from $66 billion in 2009-2010 to $153 billion in 2016-2017, but have since dropped to $74 billion last year (2019-2020), according to the NAR report cited earlier.

Chinese investments in U.S. housing have followed that pattern, falling from nearly $32 billion in 2016-2017 to $11.5 billion last year. Keys attributed that to China's capital controls in recent years and pressure on its citizens to unwind their investments abroad in order to shore up its domestic economy, as the Wall Street Journal reported. The U.S.-China trade war, U.S. controls on immigration and unfavorable exchange rates have also dampened Chinese investments in U.S. housing, il a noté.

What's Next for U.S. Housing?

Keys said his study is timely now because "there's a big question about how the housing market will come back after COVID-19." He noted that several housing submarkets in the U.S. have seen "huge inflows of foreign investment" over the last 10 years. "If that dries up, it would represent an opportunity for domestic buyers and put downward pressure on prices, but that may be a bad thing for existing home owners."

If the pandemic persists, foreign investments in U.S. homes would continue their decline, and cause home prices to fall, Keys predicted. In that setting, "clearly, there would be an advantage for domestic homebuyers, " said Keys. "[Also], a decline in foreign investment may relax some of the affordability constraints to a modest degree in cities where the jobs are more plentiful than the housing in them."

Some of the space vacated by Chinese and Canadian investors could be filled by those from Mexico, India and Colombia, which have shown rising appetites for U.S. homes. But such demand is "highly dependent" on U.S. federal policies, said Keys. U.S. policies on combating COVID-19 is the first factor, il ajouta. "Relative to the alternative markets where foreign buyers may be considering, we as a country have done the worst job managing the COVID crisis. Investors who are deliberating between the other megacities of the world and are concerned about public health will steer their investments away from the U.S. at the moment."

The outcome of the forthcoming U.S. presidential election could change some of those stakes. "At the moment, it feels like a difficult time for immigrants to feel welcome in this country, given the set of federal policies in place and the barriers to immigrate, " said Keys. "So, a change in administration that is attached to a change in those policies could certainly reinvigorate investment in the U.S. housing market."

Policy Prescriptions

Could the U.S. do something to protect its housing markets from unfavorable foreign investment? Policy makers could weigh the speed and magnitude at which foreign capital flows would decline, if the U.S. were to impose "a large foreign buyer tax" to deter foreign investments in housing, said Keys. Such investments "appear to be quite elastic" to the imposition of a foreign-buyer tax, il ajouta.

"My concern is largely one of unused housing units, especially in expensive areas, " said Keys. A vacancy tax similar to that in Vancouver is "worth considering, " he added. "One of the things that rapid flows of investment could do is they can distort construction efforts and put additional resources towards building properties that foreign investors may want only in the short term, but then that housing stock will last a very long time."

Keys also urged state and local governments to re-examine zoning and height restrictions, and the time delays that permitting for new construction entails. "The number of hurdles to jump through makes it so challenging to develop affordable housing in the U.S., " he added. Some states like California have already begun taking legislative action to push local communities to change their zoning rules, il a noté.