L'Australie est de plus en plus liée à une population mondiale en croissance rapide. Les populations de Sydney et de Melbourne devraient toutes deux dépasser les 8,5 millions d'ici 2061. À quoi ressembleront alors les villes australiennes ? Seront-elles toujours parmi les villes les moins peuplées du monde ?

De telles villes tentaculaires se traduisent par une économie (productivité), faiblesses sociales (désavantage spatial) et environnementales (dont une très grande empreinte écologique). Nos villes peuvent-elles se transformer pour devenir plus compétitives, durable, habitable, résilient et inclusif ?

Les gouvernements australiens à tous les niveaux aspirent à ces objectifs, mais ils nécessitent plusieurs transitions. Les perspectives de succès dépendent de la capacité de transformation de quatre groupes de parties prenantes :le gouvernement de l'État, gouvernement local, le secteur de la promotion immobilière, et les résidents de la communauté.

Nos recherches récemment publiées ont révélé que cette capacité fait défaut, la transformation à l'échelle requise reste donc un défi majeur. Notre recherche comprenait une enquête à Sydney et à Melbourne sur les attitudes des résidents des banlieues à l'égard de la vie à densité moyenne et du changement de quartier – essentiellement pour « sonder » la capacité de changement de la communauté. Cet article explore certaines des conclusions.

Alors pourquoi les attitudes de la communauté dans les banlieues sont-elles importantes? Le changement clé concerne la forme et le tissu des villes australiennes :d'une ville de banlieue à faible densité à une forme plus compacte caractéristique de l'Europe. Cela nécessite un réaménagement régénératif :réorienter la population et les investissements immobiliers vers le réaménagement des friches industrielles et des friches grises, plutôt que vers l'extérieur vers le développement de greenfields, et l'augmentation de l'offre de logements à densité moyenne – le « chaînon manquant ».

Contrairement aux terrains vierges et aux friches industrielles, cependant, les champs gris sont occupés. Un remplissage urbain plus intensif représente un défi pour les résidents des banlieues établies de partager leurs commodités supérieures, espace de faible densité. Et les élus locaux ont tendance à s'aligner sur la résistance de leurs habitants au « surdéveloppement » et aux changements de « caractère du quartier ».

Les mentalités changent-elles ?

En septembre 2016, le Centre pour les transitions urbaines a sondé 2, 000 ménages de Sydney et de Melbourne dans les banlieues établies de la couronne intermédiaire.

À la question "Dans quel type de logement voudriez-vous vivre ?", près de 60 % des résidents des deux villes préféraient une maison individuelle et une cour. Ce chiffre est en baisse par rapport à 90 % au début des années 90. Donc, en l'espace d'une génération, les attitudes ont considérablement évolué vers l'adoption d'une vie à plus haute densité.

Cependant, les conditions de vie s'étendent au-delà du logement. Ils incluent le quartier et le contexte plus large de la banlieue. Notre enquête a exploré trois milieux de vie distinctifs :

1. un logement séparé avec un jardin dans une banlieue avec de mauvais transports en commun
2. une habitation de moyenne densité sans jardin mais proche des transports en commun
3. un appartement de grande hauteur dans le CBD ou ses environs.

Les réponses ont révélé que lorsque l'emplacement était combiné avec le type de logement, cela a considérablement accru la préférence pour les logements de densité moyenne lorsqu'ils sont situés dans des banlieues établies avec de bons transports publics et un accès aux emplois et aux services. A Sydney comme à Melbourne, 46% y sont favorables. C'était la même proportion que celle qui préférait un logement séparé et un jardin dans une banlieue dépendante de la voiture. Seulement 8% ont opté pour des appartements.

La question est de savoir si ces changements de préférence se reflètent dans les attitudes des résidents à l'égard des logements à plus forte densité dans leurs propres quartiers.

L'enquête a révélé que 71% des répondants étaient "au courant du changement de quartier dans leur localité". Ce chiffre était identique pour les locataires et les propriétaires.

Moins de 10 % des habitants des deux villes pensent qu'un tel changement est une bonne chose, mais près de 40 % comprennent que cela doit arriver. Un peu plus de 10 % sont neutres. La préférence pour peu ou pas de changement se situe autour de 45%.

Cela suggère que la capacité à accepter le changement augmente, mais c'est à contrecœur et pas fortement approuvé.

La dernière étape de l'enquête a examiné dans quelle mesure les propriétaires qui envisageaient de déménager étaient au courant, ou ouvert à, options de vente en tant que consortium de voisins. Bien qu'il ne soit pas courant, des exemples sont rapportés avec des augmentations de valeur résultant de la consolidation de lots allant de 10 % à 100 %.

Un quart des répondants de Sydney étaient ouverts à la consolidation des propriétés à vendre avec des voisins. Ce nombre était encore plus élevé (39%) pour les immeubles de placement.

Ce qui doit être fait?

Les ventes groupées de lots ne font pas partie du modèle économique de la plupart des agences immobilières, gouvernement local, ou promoteurs immobiliers.

C'est un domaine où l'industrie du développement immobilier manque de capacité et ne parvient toujours pas à répondre au défi de remplissage urbain de densité moyenne. Et les gouvernements des États hésitent à étendre les zones de densité moyenne de hauteur moyenne dans les grandes villes au-delà des centres d'activités et des couloirs de transport désignés.

L'offre de logements à moyenne densité bien conçus doit être fortement augmentée dans les établi, faible densité, banlieues de la couronne intermédiaire. Et cela doit se produire à une échelle de réaménagement d'enceinte au-delà de celle de la reconstruction par démontage. Cela permettrait d'être plus innovant, développement durable et esthétique.

Les objectifs de remplissage pour les nouveaux logements dans les plus grandes villes d'Australie vont de 65 % (Brisbane) à 85 % (Adélaïde), avec Melbourne et Sydney entre les deux. Mais ces objectifs ne sont pas atteints (pas même les 47 % de Perth). Le développement des greenfields reste le principal absorbeur démographique.

La dernière stratégie de métro du gouvernement victorien a introduit une nouvelle orientation politique pour « apporter un soutien et des conseils aux zones grises afin d'offrir plus de choix et de diversité en matière de logement ». Cela ne change pas beaucoup d'habitants de ces zones qui restent résistants au changement.

Les gouvernements étatiques et locaux doivent introduire de nouveaux instruments et directives de planification statutaires pour permettre le réaménagement des zones grises. Celles-ci font l'objet de recherches dans trois centres de recherche coopérative du Commonwealth (voir ici, ici et ici).

Dans un système d'urbanisme qui reste fortement descendant, le gouvernement local sert d'interface principale avec les communautés locales et les promoteurs immobiliers en raison de son rôle dans les approbations de planification. Cela se reflète souvent dans le jeu du gouvernement local sur les plans de zonage résidentiel du gouvernement de l'État pour s'assurer que le logement est « enfermé » dans des zones de changement minimal. Cela indique effectivement que des logements intercalaires plus intensifs devraient se produire « ailleurs » (le syndrome NIMBY).

David Chandler, une figure de proue de l'industrie australienne du bâtiment et de la construction, résume les défis :

« Les capacités nécessaires pour concevoir et construire des projets de logements à petite échelle de densité moyenne de trois à dix logements jusqu'à trois étages au-dessus d'un parking souterrain doivent encore être développées. Si les logements à densité moyenne du type décrit ici doivent compenser un tiers du paysage de l'habitat, une nouvelle plate-forme de marketing et un nouveau modèle de livraison seront nécessaires.

Si les gouvernements sont sérieusement déterminés à exploiter le potentiel des terrains gris et du milieu urbain, il leur faudra non seulement amener la communauté à soutenir ces initiatives de densification plus modestes, ils devront être proactifs pour s'assurer que l'industrie du logement a les capacités pour les fournir. »

Cet article a été initialement publié sur The Conversation. Lire l'article original.